中国房地产债务之谜



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中央为什么如此关注房地产?


民生是一方面,民生牵扯到稳定,而稳定压倒一切。


另一个方面,就是金融。


确保不发生系统性金融风险也是目标,更是底线。


所以,关注中国房地产,除了关注房价,涨幅,更应该关注的就是中国房产的债务问题。


而,下面三个问题就是中国房产债务的核心问题。


第一、中国居民购房的总债务是多少,风险大吗?

第二、中国居民购房债务平均偿还能力怎样,风险怎样,特别是断供风险吗?

第三、最令人担心的中国房地产债务问题是什么?


在2016年——2018年全国房地产史无前例大涨之后,这三个问题中任何一个爆发,就将威胁整个中国经济整体发展前景,所以必须留意。


本文干货、数据较多,但是稍显枯燥,请读者注意。数据如无特殊表示,则引用自《中国人民银行——2018年中国金融稳定报告》



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先说第一个问题,中国居民购房的总债务是多少,风险大吗?


据该统计,截止2017年末,存款类金融机构家庭中,我国家庭债务余额40.5万亿元,其中消费贷款31万亿,经营贷款约9万亿。


这里先来解释几个概念。


“家庭”指的是每一个家庭。


“存款类金融机构家庭”主要指的是银行或者信用社,不含一些民间借贷和网络资金机构等非银行金融机构。


消费贷款,一般指的是用于非盈利性活动的贷款,短期的比如说装修贷、长期最典型的就是房地产按揭。


而经营贷款,一般指的是个体户或者农户用于各种盈利性活动的贷款,比如养殖贷款,进货贷款等。



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本文的核心,中国个人住房贷款余额现在约为21万亿元。这个数额有多大呢。


国家公开的发布数据中,中国中央政府、地方政府和企业,总体债务约在200万亿。实际上这21万亿只是总体债务的十分之一。


虽然占国家总债务比例不高,但是占银行家庭总债务一直是偏高的。银行按揭一直占银行家庭总债务余额的50%。


自1997年商业银行开办个人住房抵押贷款业务以来,家庭债务中个人住房贷款一直占据主体地位。2008—2017年,个人住房贷款余额从3.0万亿元增至21.9万亿元,占家庭贷款余额的比例保持在45%~54%,20年来这个比例没有发生较大的变化。


2009年,我国实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策,采取了一系列促进房地产市场


发展的政策,房地产市场价格止跌回升,家庭债务也随之快速增长。2009年底,家庭债务余额8.2万亿元,其中个人住房贷款余额4.4万亿元,比例超过55%。


2010年,为抑制部分城市房价过热,国家加大房地产市场调控力度,金融管理部门出台差别化信贷政策,对抑制投机需求。与此同时,个人住房贷款占和家庭债务比例也在下降


在2010—2014年持续下降,最低达到45%上下。


2017年3月起,针对房价上涨过快问题,相关部门出台一系列房地产调控政策。此后个人住房贷款占和家庭债务比例一直稳定在55%上下,这个比例在国际水准中是比较高的,是普通发达国家的两倍,发展中国家的3倍。



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那么,这么高的房贷会不会造成家庭总体债务失控呢?


国际货币基金组织认为,家庭债务与GDP的比值低于10%时,该国债务的增加将有利于经济增长,比值超过30%时,该国中期经济增长会受到影响,而超过65%会影响到金融稳定。


2017年末,我国家庭杠杆率(债务余额/GDP)为49.0%,低于国际平均水平(62.1%),但高于新兴市场经济体的平均水平(39.8%)。


所以,可以得出结论。


第1、 我国家庭的总体杠杆率已经影响了经济增长,这其中最大比例的是房地产按揭。


第2、 我国家庭总体杠杆率尚属于可控范围之内,还不至于造成“系统性金融风险”。


第3、 造成这种结果主要原因就是,居民压低其他消费来买房,并且首付款比例较高,造成的。虽然对于房地产和银行是个好事,但是对于总体社会发展,特别是拉动内需绝非好事。



而且,我国家庭杠杆率低于国际平均水平,但近年来增速较快。2008年末,我国家庭杠杆率为17.9%,至2017年末已经达到49.0%,10年间上升31.1个百分点。


所以,任由房地产价格上涨,投资旺盛,早晚一天,就会推动整个整个家庭杠杆率达到危险水平。





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那么,我国家庭债务偿还是否有风险呢?


这就看偿债比率了。


偿债比率考察的是家庭用多少收入来偿还债务,即家庭当年应还债务本金与利息之和与家庭可支配收入的比值。


根据国际清算银行关于家庭偿债比率的计算方法,2017年末,我国家庭偿债比率为9.4%,与其他国家相比处于中等水平。发达经济体的偿债比率分布比较分散,荷兰、澳大利亚、丹麦、挪威等经济体比较高,日本、法国和德国则处于较低水平。


那么,对于房地产按揭,是否有可偿还风险呢?


长期以来,我国实施审慎的住房信贷政策,对首付比要求较其他多数国家更为严格。2017年,我国个人住房贷款平均抵借比(即当年批准的抵押贷款金额除以当年批准的抵押品价值)为59.3%,风险抵御能力较强。


此外,我国家庭贷款的不良率一直处于较低水平。


2017年末,个人不良贷款余额6 149.3亿元,不良率为1.5%,低于银行贷款整体不良率0.35个百分点。


从区域分布看,2017年全国各地区家庭债务风险程度不一。杠杆率超过全国平均水平的省份分别是:上海(65.5%)、浙江(65.4%)、甘肃(59.8%)、广东(59.1%)、北京(58.8%)、福建(57.5%)、重庆(50.6%)、宁夏(49.3%)和江西(49.2%)。


上述地区中,上海、浙江、广东、福建、重庆5个省市的家庭债务与存款的比例以及债务收入比也超过全国平均水平,应加以关注。



需要注意的是对于居民购房存在违规加杠杆情况。


2017年、2018年,短期消费贷款增速异常,1月短期消费贷款余额同比增速为19.9%,至10月则上升至40.9%。


这一现象的出现部分原因在于2016年下半年以来银行逐渐收紧房贷授信,部分购房者利用短期消费贷款等渠道违规加杠杆,绕过首付比例限制,从而可能导致大量短期消费贷款流入房地产市场,助长了房地产市场投机行为,房价过快上涨问题更为突出。



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那么,这么说, 居民购房存在违规加杠杆是否是我国房地产债务最大风险呢?


非也?


我国房地产风险最大的不在于居民无法偿还能力,而在于房地产企业的杠杆率太高。


房地产企业债务率较高,融资方式复杂。而且这几年蓬勃发展的非银行融资,表外融资将这个风险进一步加大。


2017年,136家上市房企平均资产负债率高达79.1%,比上年上升1.9个百分点,其中有26家资产负债率超过85%。


部分房企的土地竞买保证金也来自外部融资,购地资金杠杆率达到7~8倍,严重违反了自有资金购地的要求。

大型房企如此,地方性小型房企,融资渠道更是如此,资金链的情况只能比大型企业差,而不会比大型企业好。


所以,未来的两年,对于普通买房家庭来说,或许问题还不是很大,但是对于高杠杆的房地产企业,或许就是一个最难熬过的冬天。




文章转载自微信公众号:杠爷

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