三座大山压顶!房企的寒冬,提前来了!

房产行业在短短二三十年里,催生了无数世界五百强。

丰厚的利润让其他行业的人眼红,做家电的、做小商品的、做粮油的,纷纷扎入这个赛道。

其中也不乏碰壁者, 但总的来说多数地产商都在这个赛道上赚了钱,只要能拿到地,能以相对低的成本拉来资金,都不会很惨。

再加上这些年楼市周期波峰波谷比较密集,就算资金链再紧张,只要辗转腾挪,挺过低谷,马上就会迎来下一波牛市,起死回生。

但如今楼市周期逐渐进入相对平缓的横盘阶段,没有了大起大落的刺激,也没有了波峰的赚钱效应。

殊不知,温水煮青蛙才最要命。

01

海外形势不容乐观
低成本的资金,一直是地产商的命脉。
而海外融资一直以成本低深受地产商的青睐。
在top100的房企里,海外融资一直占房企资金来源的1/3以上,部分房企甚至达到了1/2。
海外融资金额也一度水涨船高,特别是去年,我国房企海外融资金额达到了752亿美元,同比上涨52%!
与2018年的496亿美元相比,翻了一番。
但受大环境影响,今年的境内房企海外融资一直不乐观,先是出现了4月份的0发债情况。
随后虽有好转,但最致命的还在后面,海外融资成本正在不断攀升。
2016年,境外美元贷款平均利率仅为4.35%-4.5%。
但一年比一年高,到了2018年境外发债平均票面利率就达到了6.24%。
今年的大环境实在是不容乐观,货币转换成本、锁汇成本、税费成本、时间成本都有不同程度的增加,这些综合因素均导致房企海外融资成本一路走高。
前段时间房企发行的海外债票面成本普遍较高,大部分利率都逼近10%,而以往这个数据在7%左右。
以某知名头部房企为例,其海外融资利率高点更是达到了13.75%,大房企融资成本都如此之高,更何况中小房企?
对于资金链紧张的房企而言,无论成本多高,咬牙也得借钱续命。

02

双重调控
对房企而言,还有一条路能缓解资金压力,那就是销售回款。
但五六月的楼市小阳春过后,大部分城市马上进入了调控模式。
截止目前深圳、东莞、南京、杭州、宁波等10多个城市均陆续发布了楼市调控政策。
我国楼市受政策影响极大,只要一调控,市场马上就有反应。
对于购房者而言,今天花100万能买到房,再过半年这套房仍然只需要100万,那大部分人都会选择继续观望。
受调控政策影响,预计今年最后这几个月也难见回暖。
房企经营活动现金流入80%来自销售回款,这种温水煮青蛙,无异于堵死了房企迫切通过销售回款的路。
除了楼市政策调控外,金融方面也出手了,可谓双管齐下。
上周出台的“三条红线”,算是彻底给现金流不健康的房企浇了一盆凉水。

这三道红线分别是:

1、各房企剔除预收款后的资产负债率不得大于 70%;净负债率不得大于 100%;现金短债比不得小于1 倍。
2、如果有房企触犯了其中一条,则会被划为黄色档,有息负债规模年增速不得超过10%;
3、如果有房企触犯了其中两条,则会被划为橙色档,有息负债规模年增速不得超过5%;
如果有房企触犯了其中三条,则会被划为红色档,有息负债规模不得增加。
这个规定对崇尚“高周转、高负债”的房企而言,可谓非常严格。
我们耳熟能详的头部房企,完全没有触碰红线的也寥寥无几,在百强房企中近半数房企都触碰了红线。
无论是市场调控,还是金融调控,二者都打在了房企资金链的七寸上。

03

偿债高压
借新债,还旧债,一直是房企的常见还债手法。
但今年对地产商而言,属于典型的屋漏偏逢连夜雨。
除了海外融资成本急剧上升、国内双重调控高压外,下半年还得面临偿债高峰。
据统计,2020年4-12月房企债券到期规模约为4000亿元左右,尤其今年下半年房企将面临较大的偿债压力。
借不到钱,高成本借钱,也难以堵住缺钱的口子,今年的压力比以往大太多。
在这种情况下,如果回款不佳的企业,遇上资金链问题,很难有生路,这也是近几年,很多企业纷纷撤出地产开发生意的主要原因。
对此黄奇帆也曾表示过,今后十几年中国房地产开发企业数量会减少2/3以上,2020年,将会有越来越多的开发商难逃破产的命运。
地产商的焦虑,从年初的裁员风波再到给终端销售的回款压力,已经摆到了明面上。
不少房企对客户认购后的面签时间有了更严峻的限定,如果销售无法督促客户按时面签,则需要按天承担不菲的罚款。
此外,三座大山压顶,最近几个月房企拿地也收敛了许多。
7月份,无论是从成交规模、成交价格来看,土地市场都开始明显降温。
7月全国300城经营性土地总成交建筑面积为19624万平方米,环比下降24.3%;经营性土地幅数共计成交3276幅,环比下降20.6%。
在总成交金额上,也比6月下降了27.8%!
土地市场的反应最为直接,房企钱荒还会持续很长一段时间。

04

擦亮眼睛
面对三座大山的压力,地产商调整原有模式将势在必行,降负债、慎拿地会成为常态。
震荡调整,对整个行业而言是好事。
但短期来看,上层的每一次调整,对末端的购房者都会造成不小的影响。
对购房者而言,今年最后这几个月,很多开发商为了优化债务结构,将拼命加速销售回款节奏,会出现不少打折笋盘,也会推出很多诱惑条件以促成签约。
因此,面对各种诱惑,更要注意区分到底是馅饼还是陷阱,万一房企扛不过去,成为烂尾,便宜没捡到,还搭上了首付和房贷。
给大家整理了以下几点,可作为避坑参考:
1、房企为了加速回款,在销售环节会增加很多口头承诺,例如返租、修建重点学区、有五星级酒店等知名配套。
一般情况下,销售承诺的返租合同都是跟运营商签订,最后开发商卖完楼盘,把自己摘的干干净净,拍拍屁股就走人,最后拿不到返租房企也不担责。
对很多担忧孩子教育的家长而言,买房还附带优质学区简直是个大诱惑。
但对于学校未开建,官方没有明确公示的情况下,这种所谓的“学区房”最好别当真,最后耽误了孩子上学可是大事。
对于未落实到合同上,而对自己又很重要的条款,千万要多留个心眼儿。
2、房企资金链出问题,将直接导致在建楼盘偷工减料。
这一点对改善盘尤为致命,购买改善盘最看中的就是楼盘改善功能。
但最后由于房企资金问题,偷工减料,高配变低配,花了改善的钱,却没有得到相应的品质,因此对于改善而言,能买现房最好买现房。
3、尽量买大房企的楼盘,大房企烂尾的比例比小房企要小很多。此外,还可以看开发商在建的其他项目,大部分开发商都有多个楼盘在开发。
参考其他项目的交房情况和进展情况,如果该房企的其他项目出问题,就危险了,如果该房企其他项目运作情况都正常,则说明该开发商还是相对安全的。

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文章转载自微信公众号:功夫财经

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