怎么让中国人住得更好?

1978年以来,中国在住房方面发展迅速,居住面积上有了很大提升。

但若与欧美国家相比,中国各大城市的房价普遍偏高,且人均居住面积偏小。通常认为,这是中国人多地少造成的,实际情况真是如此吗?中国住房用地真有这么紧缺吗?如何去改善这样的情况呢?
中国住房问题是很值得探讨的问题,傅蔚冈老师对此有深度研究。让我们跟随傅老师的讲述,进一步了解如何使中国人更好地住房。
以下为傅蔚冈老师演讲正文:
大家好,我是傅蔚冈。今天我要讲的主题是「中国人应该如何住房」问题。
对于这个问题,我们可以从以下几个方面来探讨:

一是中国住房的纵向发展;

二是中国住房的横向比较以及差距的成因;
三是促使中国人更好居住的原因;

四就是我们这次讲座的重点:使中国人更好住房的措施。


中国住房的纵向发展

想要弄明白中国人如何更好地住房,我们首先需要弄清楚这些年来中国住房发展的现状。从1978年以来,中国城镇居民的住房改善是非常大的。
1978年,中国城镇人均住房建筑面积大概只有7平方米左右,到了2017年达到将近35、36平方米,这几年变化非常大。

1978年以来中国城镇居民的住房面积变化。
图片来源:国家统计局,住建部,恒大研究院
1990年代有一部电视剧,叫《一地鸡毛》,讲的是一个刚刚到国家部委的年轻干部因为居住条件问题,弄得整个机关的同事「一地鸡毛」,那种惨状是我们现在没法想象的。
尽管我们现在常抱怨房子贵,但至少我们可以选择,而在那个年代,可能就在20年前或者25年前,作为新入职的国家机关工作人员,住房条件是非常差的,很多时候即便有钱,我们也没得选择。
从1978年到现在,中国住房面积变化非常大,但真正的变化实际是从1998年开始的,且主要发生在1999-2018年。从1999年居住面积不到20平方米,到了如今的36、37平方米。中国的城市化恰恰是这20年,也就是说,中国城市人口翻了一番甚至两番。
我们知道1978的时候,中国的城市化率大概只有16%左右,虽然现在城市人口翻了好几倍,但是人均居住面积还是比以前增加了将近一倍多。
再看全国建筑业房屋施工面积。1999年,全国建筑业房屋施工面积是147万平方米,而在2018年时达到1409万平方米,几乎是原来的9-10倍。

1999年-2018年建筑业房屋施工面积。
图片来源:上海金融与法律研究院
从1999年到2018年,这二十年中国住房面积的改善,主要是因为什么呢?
这些变化绕不过1998年住房制度改革。1998年4月,中国人民银行以特急件的方式,发布关于个人住房贷款管理试行办法的通知,即住房最高可以贷70%,首付三成,贷款期限最高二十年。到了5月,银行又出台了《个人住房贷款管理办法》,提倡大家去贷款买房子。7月,国务院正式下发了关于深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知,从1998年下半年开始就停止住房的实物分配,逐步实现住房的货币化。
我们现在关于住房的一系列制度,都是从1998年7月份开始的。
在某种程度上,我们可以把从1998年到现在住房制度的一系列改革看作供给侧的改革。以前住房的供给主要用于福利分房,单位造房子要有成本,尽管这个成本其实就是建筑成本,但是对单位来说盖房是没有收益的,除非这个时候可能单位的领导住得比较差,需要他向上申请,拿地盖房。
但在1998年住房制度改革之后,住房称作商品房,是可以作为一个商品在市场上售卖的。这样一来,就促进了供给方的积极性,以前盖一栋房子相当于是亏钱的,而现在盖一栋房子是挣钱的,那么大量房地产开发企业雨后春笋般冒了出来。现在的恒大、万科等等房地产公司,几乎都是从1998年开始在全国范围内发展起来的。

总之,从纵向比较,我们的住房成就突出,从1978年的人均7平方米发展到了现在人均36平方米。


中国住房的横向比较及差距的成因

但若我们从整个世界范围来看,从横向进行比较的话,我们会发现中国和其他国家住房面积的差距其实比较大。
前面提及的36平方米是人均建筑面积,如果从人均居住面积来看,要比人均建筑面积小。

中国与各国人均居住面积比较。
图片来源:上海金融与法律研究院
中国的人均居住面积是20平方米,与其他国家进行比较,俄罗斯是22平方米,意大利是31平方米,这些都是相对较差的。情况最好的是澳大利亚,人均89平方米;其次,美国是77平方米;再次,加拿大是72平方米,中国和这些国家相比,差距较大。我们甚至还不如俄罗斯的人均居住面积,当然很多人会说因为俄罗斯国土面积大,资源辽阔。对这个问题,我们接下来还会进一步分析。
我们再将中国与这些国家的人口密度进行对比,在人均居住面积靠前的将近十个国家中,俄罗斯的人口密集差不多是最低的,但它的居住面积却是除中国以外最差的。
当然有一些国家,比如澳大利亚、美国、加拿大是属于人口密度比较低,住房条件也比较好的。

中国与各国人口密度及人均居住面积比较。
图片来源:上海金融与法律研究院
还有好几个国家人口密度比中国高,但它的居住条件却比中国好,最典型的就是意大利。
意大利的人口密度比中国高,中国是144人/平方公里,意大利是201人/平方公里,意大利的人均居住面积是31平方米;英国人口密度是271人/平方公里,人均居住面积33平方米;日本更加离谱,日本人口密度是334人/平方公里,但是它的居住面积将近35平方米。日本地少人多,但它的居住面积却将近是中国的1倍,这是很大的差距。
所以,是哪些因素影响了我们的居住面积?
居住面积和人口密度,或者说和我们的国土面积一定是有关系的,但可能关系并不是那么强烈,否则就没有办法解释俄罗斯为什么国土面积如此辽阔,但是居住得却这么差。
中国人均居住面积是20平方米,意大利是31平方米,英国是33平方米,日本是35平方米,这个差距到底发生在哪里?
其实,这个差距并不仅仅表现在我们的人均居住面积上,还表现在我们的居住形态上。换句话说,在结构上或者居住形态上的不同也会影响到人均居住面积。
以机场为例,一般机场位于城市郊区。
在日本大阪的郊区,大阪关西机场是海上人工堆成,从飞机上俯瞰,有海、有山,山上几乎全都被住宅挤占了,而且这些房子都是属于比较低矮的,两三层楼类型的房子,直上云霄的那种高楼大厦比较少见。


俯瞰大阪郊区
图片来源:pexels

从美国底特律飞到美国大急流城,由于距离较近,飞机一直都在低空飞行,因而坐在飞机上,我们可以看到下面成片的房子。它们基本是联排,两三层楼的房子,把每个城市全都连接起来,这可能就是中国学术界常用词汇——蔓延,城市向郊外蔓延。

俯瞰底特律郊区。
图片来源:傅蔚冈老师摄
从商品房的销售面积上来看同样如此,从2000年到2017年,中国别墅、高档公寓占住宅商品房的销售面积大都在3%-6.9%之间,这几年一般都是在3%,在2014年的时候,还仅占2.9%。
也就是说,我们别墅、高档公寓新开工房屋的供给与销售所占比例都非常低。

别墅、高档公寓新开工房屋面积占住宅商品房销售面积比。
图片来源:上海金融与法律研究院
这是不是意味着中国人不喜欢住别墅、高档公寓?
我想每个人心中都会有住大房子的梦想。
很多人从中国土地结构来解释这个现象——因为中国的耕地比较少,所以自2013年12月中央农村工作会议以来,一直都有一个18亿亩红线,保护耕地。
但事实上,这个现象跟我们的耕地关系不是很大,我们可以来看看日本住房的居住形态。

日本住房的居住形态
图片来源:上海金融与法律研究院
日本人多地少,其国土面积和中国四川省相近,但是人口将近一亿,且国土中岛多,平原较少。
在日本,有个名词叫「一户建」,近似于我们的独栋,自己单独成立的房屋。1983年,64%的日本人都是住在一户建里,还有27%住公寓。这几年以来,虽然日本居民住公寓的比重越来越大,一户建的比例也在降低,但2013年,还是有55%的人是住一户建,42%住公寓。而东京作为日本最大的都市圈,它的一户建的比例也有40%左右。
日本作为典型的人多地少的国家,实现了绝大多数人住独栋。


日本一户建
图片来源:搜狐

因而要让中国人住得更好,我认为要从住房供给侧入手。
我们可以比较中国和其他国家的住房供给,在这之前,我们需要把美国、加拿大、澳大利亚这三个国家剔除,因为它们先天自然禀赋优越,地大物博人少,我们不宜和它们进行比较。
我们将中国与中国人口密度相近的国家进行比较,比如意大利、英国、日本和德国这四个国家。
可以发现,德国人均居住面积55平方米,中国20平方米,之间相差35平方米。

这是一个差距,也是一个潜在的增长空间。


促使中国人更好地居住的原因

我们经常谈扩大内需,房地产在扩大内需中扮演重要角色,带动经济的上下游,占国民经济极大的比重,是一种支柱性产业。很多人说中国内需不振,内需不振有很多理由,很重要的一个原因就在于我们的房地产,我个人总结有两点:
第一,房价贵。房价贵导致人们买房子或者准备买房子的时候,对其他消费有挤出效应,即无论你准备首付,还是按揭,都容易为了存钱而不敢轻易消费。
经济学家樊纲讲过「六个钱包理论」,即男女方的父母、爷爷奶奶、姥姥姥爷共六个钱包都留存着,给买房做准备。这非常残忍,本来大家都可以好吃好喝好玩,为什么都要为买房子而被锁定呢?所以房价对消费有挤出效应。
第二,房子小。房子空间太小之后,人们就不想买东西,因为买了东西以后家里没地方放。例如很多时候我们有的衣服已经穿许多年了,却不舍得将其丢弃,觉得这些衣服好像还可以穿,但若买新衣服的话,就会挤占空间。我自己家的面积和中国人平均住房面积相比已经不算小了,但很多时候一想到还要买这么多东西,就会下不了手。所以家里的居住空间不大,会挤出本来愿意的消费。
如果房子住得更大的话,你就乐于买更多的东西;房价更便宜,你就可以把钱花在更多的地方。
除了从经济意义上讲,改善居住环境可以拉动内需,中国住房形态的改变同时也会对人的其他行为产生非常大的影响,尤其是对人的精神状态的影响。作为有尊严的人,蜗居是没有办法维护我们的尊严的。有更大的空间,才能够带来一系列的变化。

从目前来说,人口的老龄化,要更多地生小孩,需要住房有更大面积。你要有更多消费,得要更多空间去花费,去购买东西。


如何促使中国人更好地居住

那么如何让我们住得更好一点呢?想要住得更好一点,可以有这么几个方面的措施:
第一,提高住宅用地比例。

2008-2017年,中国建设用地供应变化情况。
图片来源:中国指数研究院
中国指数研究院研究表示,从2008年到2017年,中国每年供应的建设用地当中,用于住宅的只占33%,工业用地占比超过40%,商业用地也有百分之十几,这就说明我们对住宅供给还比较少。
但33%究竟是高还是低呢?这需要与其他国家相比。

中国部分城市 与国际城市居住用地占建设用地比例对比。
图片来源:中国指数研究院、中国城市建设统计年鉴、中金公司
我们可以看看中国部分城市与国际城市居住用地占建设用地的比较,例如首尔、伦敦和纽约这三个城市,它们的住宅所占的比例全都超过了60%,首尔达到了62%。
在中国的话,深圳这几年房价一直在涨,为什么涨?大家都说深圳地少,深圳和其他城市相比,确实地比较少,但是和国际其他城市相比的话,深圳的地并不算少。但深圳在其供应的土地、建设用地当中,用于住宅的比例太低。统计数据显示深圳建设用地当中22%用地是住宅,同时考虑到建设用地占总的国土面积的比例,深圳的比例是很低的。
中国如果能够达到像首尔、伦敦这样的水平,就相当于城市的建设用地翻一倍,从而可以盖更多的房子,这是住房供给问题,我们可以从提高住宅用地比例来改善。
第二,要让大家住得好,那么大家不要都住单元房,即现在的套间或者叫公寓。
前面提到过,像日本,尽管土地紧张,但是它近一半以上的居民都是住在独栋中,中国为什么不能学习这个方面呢?我们看中国的开工面积,高档公寓占新开工面积的比例只占3%,能不能把这个比例从3%提高到10%,或者提高到15%?
学者梁建章有一个统计,如果中国人均居住面积能提高到50平方米,一家三口就是150平方米,按照这个数据来算的话,要实现所有中国人人均50平米,土地耗费不多。
实际上中国如今很多大城市周边都有丰富的土地,像上海有6000多平方公里,其中还有很多农田。农田种粮食很重要,但并不是说在上海周边种比较重要,我们是不是可以把浦东那些农田变成住宅呢?不是说粮食产量不重要,而是粮食由其他地区生产更加合适,因为粮食可以贸易,河南、湖北、江西的粮食可以卖到上海来,但是房子不可能售卖到上海,所以应该提高别墅的占地比例。
你为什么要住单元房,为什么要降低单元房?
其实很多学者在做这个方面的研究,单元房的坏处很多:
首先是生育黑洞。从世界各国来看,凡是单元房多的地方,人口出生比例就偏低。

2009年一环保博客绘制的世界人口负增长图:红色代表人口负增长,紫色代表负增长即将到来。
图片来源:环保博客
有一个环保博客2009年绘制了一个人口负增长的图,这个地图上,红色代表人口负增长,你会发现很多国家,比如俄罗斯、南非,这些国家都是居住的单元房多,居住面积越差。生育一方面代表自由,另一方面,它对经济也会产生重要影响。
其次,住高楼,楼层越高,建筑维护的成本就越高。从国外来看,比如美国从1970年代以来,修了很多提供给中低收入阶层的公共住房,这些房子属于高楼单元房,单元房的维护成本较高,且不同人居住在这个社区,最后就出现了很多贫民窟。
再比如香港,香港楼层很高,老楼看起来很混乱。国内我们也看到1980年代盖的房子,很多时候感觉没法住,而且因为住越老的楼的居民收入越低,居民收入越低,物业费就越难收,折旧就更快。
我想起一个著名的房地产商人,他经常以放炮著称,他说他觉得中国很多城市的房子,最好要炸掉。我说为什么?他说不符合人对住房的美好需求。但是现在中国有一个非常不好的趋势,很多小县城在搞旧城改造,旧城改造过程中,把以前的两三层楼的房子全都改成七八层或者十几层高楼。我觉得这是非常不好的一个趋势,中国人的居住形态会发生非常大的变化,维护成本也会非常高。
最后,单元房可能会导致交通拥堵。假设一平方公里,如果在别墅的话,容积率大概在0.5、0.6,如果住高楼的话,容积率就可以达到1点几、2点几甚至3点几。
以北京天通苑还是回龙观附近的一个地铁站为例,在上班的早高峰期间,地铁站边上有栅栏,需要限流。为什么?因为号称国内最大的几个居民区,几万人、几十万人居住在这里,大家涌进去的话,就会导致交通没法容纳。但是如果把同样这些人分摊到更大的区域上去,就会好很多。
但既然我们都喜欢住大房子,住别墅,为什么房地产商总是给我们盖单元房呢?这个逻辑是怎么形成的呢?有本写1968年状况的书,叫《理想的共产主义城市》。

The Ideal Communist City
作者:Alexei Gutnov
出版社:The MIT Press
出版时间:1978年
这本书就讲,单元房好,好在哪儿?单元房至少有三个特点:
一是公平。我们知道以前中国无论是政府机关、事业单位还是工厂,有住宅区和工作区的区分,在这当中,大家都住在单元房里面,体现了公平或者说平等,就连厂长都和工人住一起,有可能厂长的房子稍微大一点,但大家都住在同一栋楼里,不像资本主义国家,领导都跑到郊区去住大房子,而且老死不相往来,独门独院。但是后来发现,领导尽管住单元房给大家一种公平感,实际上自己还是喜欢住大别墅。
二是节约。更小的土地上可以住更多的人,节约用地。这种想法到现在还是非常朴素地根植于我们的观念当中,我们认为用地越少越好,把更多的土地留出来种粮食。经常有人说,我们要保护耕地,不让商品房盖在基本农田上。我们的土地管理法当中就规定基本农田的占用只能由国务院批准,若是搞工程占用耕地,必须是如造高速公路或铁路这些没法避免的才可以被允许。
三是环保。这和节约也是异曲同工。一块地共用资源,如自来水,那么这方面的成本也大幅度减少,所以有些领导认为单元房比较好,如果让大家都住别墅的话,独门独院,会比较麻烦。
从中国的情况来看,我们有打破单元房迷信的必要。事实上,很多人心理上喜欢住大别墅,有的人甚至住在别墅当中,但他们不会表达出来,可能还会写别墅浪费土地资源之类的文章。

中国别墅
图片来源:as-arch.com
第三,因城施策。从2010年开始,政府工作报告中就已提出因城施策,即房地产调控要因城施策,总理说要完善、支持居民住房合理消费的税收信贷政策,住房刚性需求和改善型需求因城施策,化解房地产库存。
那时因城施策主要是针对库存来讲的,比如二三线城市或者三四线城市库存比较大,我们要去库存,每个城市的政策是不一样的,有些地方要搞限购,有些地方不要搞限购,有些城市要限贷,有些城市不要限贷。
但我认为不只是要在去除、化解房地产库存上搞因城施策,每个城市房地产住房供给上也可以因城施策。我们现在每个城市,不管是上海、北京这样的城市,还是十八线的小城市,住房的房地产市场供给上实际都不是因城施策,例如海南和上海,我们知道海南和上海的资源禀赋完全不一样,这两个城市理论上供应的比例应该有较大区别,但它们的土地供应几乎差不多。

居住面积和区位关系研究
图片来源:上海金融与法律研究院
很多人说,我们的居住面积和区位是不是有关系?上海人口密度很高,人均可支配收入将近7万块钱,将近全国最高,人均居住面积、住房建筑面积有37.2平方米,上海居民的住房面积小是因为上海住宅、土地面积紧张,那么其他地方如何?
实际上,上海下面的一个区,松江的情况竟然和上海的情况差不多,松江偏上海郊区,理论上郊区的住房条件会更好一点,结果却不然,松江人均居住面积也是在37-40平方米之间。
再比如内蒙古和鄂尔多斯,内蒙古的人口密度很低,2019年内蒙古的常住人口是2539.6万,它的面积很大的,单单鄂尔多斯这么一个地级市,它的面积就将近86873平方公里,差不多和浙江一样大。理论上来讲,它的人口密度只有24人/平方公里,地广人稀的地方,居住是不是应该更好?
事实上是比上海好一点,但不多,鄂尔多斯的城镇居民人均住房建筑面积只有41.9平米,上海是37.8平米,鄂尔多斯只比上海高4.7平米。更有意思的是,整个内蒙古的平均居住面积居然比上海还少,内蒙古只有34.7平米。
所以不是当地面积大,当地的居住情况就一定好。
此外,一般来说,我们印象中乡下人比城里人住得好。从上海来看,上海最偏的崇明,人均住房建筑面积超过60平方米,比一般上海市区好很多,但在内蒙古,农牧民的住房建筑面积居然比城镇居民还小。从内蒙古整个自治区来看,人均住房建筑面积是28.6平方米,但是城镇居民是34.7平方米,在鄂尔多斯也一样,鄂尔多斯城镇居民人均住房建筑面积是41.9平方米,农民只有39.5平方米。
最根本原因就是穷,贫穷使得人们没法去盖更大的房子,就像我们电视中看领导去贫困地区扶贫,进去的房屋,大多是泥墙的房子,农民住房面积小,而当地的城镇居民收入比农民高,所以可以住得更好。所以在中国绝大多数地方,住房较差不是因为当地人口密度高,而可能是因为当地经济条件较差。
鄂尔多斯人均可支配收入比整个内蒙古高很多,它是内蒙古的一个明星城市,尤其在前几年,鄂尔多斯人均GDP超过香港、深圳。鄂尔多斯前几年有一个叫康巴什新城的「鬼城」十分出名,城中盖了很多房子,但没有人住。

鄂尔多斯新城区——康巴什
图片来源:mafengwo.cn
鄂尔多斯属于整个内蒙古经济发展较好的城市,它的常住人口超过它的户籍人口,属于人口流入地。即便是鄂尔多斯这种地广人稀的地方,盖的房子仍是单元房,但理论上来说,鄂尔多斯给一人分一套小别墅都没问题,这就说明在中国房地产市场的供给上是没有实现因城施策的。
相反,前几年搞房地产调控的时候,提出了一个叫「7090」的政策,即开发商盖的房子中,要70%的房子小于90平方米,以解决刚需问题。到后来发现,随着计划生育政策的逐渐放松,90平方米已经很难住人了。
「很难住人」这句话看起来矫情,很多人说我们还在群租,大家住得没那么好,但在这里指的是很难体面地住。而且现在有一个改善型住房,研究二手房市场我们会发现,无论北京还是上海,当中最受欢迎的都超过了90平米。
理论上来讲,中国像鄂尔多斯这种地方,完全可以住更好的房子。像美国、日本,它们大城市公寓居多,中小城市以「一户建」、独栋,以「house」为主,但是在中国看不到这种趋势,如今中国除了大城市,小城镇、小县城也要盖几十层高的住宅楼。
如果坐京沪高铁,我们会发现不只是长三角这一代,在安徽、河南、河北这一代新开发的地方基本都是高楼,这种现象在其他国家是很少见的。
所以我觉得中国住房至少在供给端是没有实行因城施策,没有实行因地制宜。
中国经济如今经历疫情、洪涝,但还是要往前发展。往前发展的时候很重要的一点就是提振内需,内需要提振,住房是很重要的一点,毕竟住房是支柱产业。住房该怎么改呢?我们从统计数据上来看,中国人均居住面积或者是家庭住房拥有率都已经蛮高了,但是我认为不能只是从总量上来看,还要从结构上来看。
结构上来看,我们住单元房的比例太高。现在人均居住面积是20多平方米,或者建筑面积是30多平方米,如果把它倍增,能带动非常大的内需。这个过程中,有些新增的面积可以通过盖新房子实现,但是有些可能还是需要通过旧有建筑的改造。旧城改造不能再像以前那样拆房子建成单元房,可以考虑住房供给当中增加别墅的比重。
总的来说,我觉得中国人要住上更好的房子,并不只是存在着地理上的、土地上的限制,不是因为中国可用土地资源较少,更主要的原因还在供给侧上,在住房的形态上。
其次,我们国家建筑面积、住房所占的面积,在整个建设用地当中所占的指标非常少,与国际相同城市相比,我们还可以提高至少一倍。最后,我们还要增加具体住房产品,如别墅。从这三个角度,中国人的居住形态可以大大改善。
按照中国的条件,我们完全可以实现中国人民更好地居住,这需要我们的住房供给侧上发生变化。
更重要的是,这需要我们打破心理上觉得单元房更好的迷信,这不只是说我们从内心上觉得别墅比较好,同时我们还应该在公开场合说出来,同时不要把住别墅视为奢侈浪费的现象,我们可以把它视为现代社会一个有尊严、有体面的人所匹配的生活方式。

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文章转载自微信公众号:功夫财经

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