地产股大涨的逻辑和其中的潜力股研究

本站已不再更新，详情见关于本站，如果有缘的话我们微信（youwuqiong2022）再见吧！

　　3月份以来，随着恒大斥资60亿、九次大规模增持港股03333中国恒大，该股也从年初的5元，涨到5月29日最高点15.78元。

　　恒大的上涨，归根结底是它低估，并且是有着巨量库存的低估。2016年底，恒大的库存量是6000多亿元。我们知道，如果房价和地价上涨，那么库存越多的房地产企业，未来的获利越大。

　　关于恒大，我最近写过一篇文章，操，中国恒大疯了！，里面有对恒大（以及绿地）的详细分析，此文写于5月25日，有兴趣的大家还可以看看。

　　我始终看多房地产，过去已经写过好多篇文章和看好的理由，这里只补充（或重点强调）两点：

　　1、黄奇帆最近有个内部演讲流了出来，他认为中国一二线房价肯定继续上涨。他给出的最重要的理由是：从2014年开始，国家不仅在减少土地的总供应（从每年800万亩减少到600万亩以下，而且未来还将继续减少），而且，更加减少了一二线土地的供应。

　　国家这么控制楼市对吗？嘿嘿，我不知道！我只知道的是，如果在现实生活中，面粉越来越少，货币越来越多，那么价格……

　　这是多简单的道理！！！！

　　回到房地产的供需。首先，中国的城市化还在继续，其次，全面二胎的政策，这个政策的威力，很多人都严重低估了！严重低估！

　　千万不要被看空房价的洗脑了！有些人以为当过几天记者，认识几个大腕，文笔也好，就能长篇大论地看空房地产了！他们害的人还不够吗？每次房价暂时下跌，他们就出来得瑟，房价又涨上去之后，他们又闭嘴了！

　　2、香港过去一个月诞生了两个令人震惊的地王。这两个地王是：（1）5月16日恒基地产拿下香港中区美利道商用地：楼面价54万港元/平，总价233亿港元。（2）5月31日，新九龙内地段第6556号的用地，以超过246亿港元批予南丰发展，批租期为五十年，合每平方呎12万港币，大约129万元/平米！楼面价13.83万/平米。

　　这两个地王的位置如下图所示，大家不用记它们的名字，看楼面价就够了。

　　可以看出，香港岛才是香港的核心，最好的地区楼面价高达50多万，而靠北的商业区，楼面价“只有”十几万了。

　　香港的地价能不能和大陆比？能不能和京沪深、厦门相比？各位可能各有看法。邓元杰认为是完全可以相比的。

　　那么，如果香港最繁华的地区，楼面价都高达50万了，宝岛厦门会多少？京沪深会多少？

　　两条理由或证据我就说到这里。下面是真正的干货：如何从股市中挑选地产股？因为：如果中国热门城市的房价面临新一轮大涨前景，那么地产企业的库存，又将进行怎样的价值重估？

　　没错！库存越大，则越看好！

　　或者说，和市值相比，库存越大越好！

　　或者说，“市值存货比”，越低越好！

　　为此，老邓在周末对130多只地产股逐一排查，全部算出了它们的市值库存比！这是真正的干货！

　　130多只全部！

　　在呈上干货之前，我想说的是：

　　1、有些股票既是地产股，也是其他股，比如中珠医疗之类，它们的地产业务并不是主营。

　　2、有些地产股从事的是房地产销售、租赁或服务，总之不是那种正宗的建设股。

　　3、我是从新浪财经查的数据，个别股票的库存为零，我就写成0.001了，便于计算市值库存比。所以碰到这样的股票，大家可以单独研究。我对这些股票没什么兴趣。

　　4、所有存货数据来源于新浪财经，来源于上市公司的2017年1季报。至于市值，是截止到2017年6月2日收盘时的AB股总市值。

　　好了，上干货！按照“市值存货比”排序，低于0.3的股票如下表所示。

　　我认为，如果你认同我的逻辑，认同港股地产股恒大、融创中国的大涨主要是因为他们有巨量库存而不是业绩，那么对于上述这些股票，必须足够重视，详细研究。

　　我这里可以简单点评一下。

　　排名第一的是鲁商置业，以前我还真不知道。此股是房地产销售股，但手里居然有337.08亿存货，算是把我惊住了。如果国家放开限购（比如秋天这么干），那么该股会不会几个无量涨停上去？当然，我相信如果有这种风声，股票肯定会首先大幅上涨，散户只能是后知后觉。因此，把它作为一个指标股，或许不错？

　　2015年以来，鲁商置业的月k线如下所示。

　　可以看出，去年10月份限购以来，它跌的比较惨，基本上从6元跌到现在的4.56元。而营收和利润，今年一季度营收下滑明显，利润反而同比稍有增长。鲁商的利润主要来自于三四季度，所以目前58.4的市盈率不应在意。需要在意的是：国家什么时候的又放开限购的趋势。

　　接下来的云南城投、信达地产、绿地控股、华发股份，市值存货比都在0.2左右。其中信达地产很牛，去年拿了很多地，背景不浅，杠杆极高。2月17日停牌至今，估计不停牌就会爆了，一季度利润为负，股价接近净资产（5.88 vs 5.83），不敢开盘，在拼命发行债券，说在进行“重大资产重组”。它的存货应该远比账面上还多，因为其价格是八年前的价格。

　　所以这个股票属于最为激进的股票。鉴于它的背景，我认为重组应该能成功，开出来肯定N个涨停，我们不用考虑了。

　　另外，信达地产和云南城投，一季报都是亏的，大概财务负担太重。

　　绿地之后的华发股份，市净率1.4，市盈率11.0，可谓相当不错，其股票走势如下。

　　可以看出，2016年10月份限购以来基本不受影响，过去一年多的走势相当稳健，近期在调整之后，貌似有继续上涨的趋势。

　　更多的个股不再简评了。回到地产股板块，我认为从市值存货比的角度，上面的表中已经列出了几乎所有房地产潜力股。

　　当然，研究个股还需要下很多功夫，限于篇幅，这里不可能写太多。我认为现在研究地产股的顺序是：

　　（1）详细研究存货的历史走势。

　　（2）研究公司的资产负债表和利润表，自己计算毛利率（1减去营业成本除以营业收入），查看预收款项、长期借款、短期借款等走势。

　　（3）结合过去一两年公司的公报，比如是否有非公开增发、发行债券的额度等等。

　　（4）看看公司的房地产主要在哪里，是一二线城市还是三四线。

　　（5）结合市盈率、市净率、市销率等指标。

　　好了，各位自己研究吧。按照“市值存货比”排序，0.3以上的股票如下表所示。表很长，为了不至于太乏味，我把我认为著名的股票（万招保金和个别牛人所在的公司）用红线标上了，以提醒大家注意。

　　屏幕滚到这里，大家也累了吧。

　　本文是一篇从存货角度对地产股进行中长线分析的文章。我认为，既然香港频出地王，而且地价十分惊人，这应该预示着内地的房地产价格不久又要起来了。因此早作准备，考虑早已被打压得不像样子的地产股，应该是合适的。本文也全面给出了所有地产股的存货市值比，方便大家继续研究。

　　股市有风险，投资需谨慎，个人研究，仅供参考。如果要买入或增仓地产股，尽量按“气死庄”股市操作法来做。而且考虑到我国内外部局势，一定不要杠杆，或者最多最多，很轻的杠杆。

多点guang告少打赏，争取粉丝十万人！

文章转载自微信公众号：百态人生大观澜