房地产的大棋与去库存之后的趋势

本站已不再更新，详情见关于本站，如果有缘的话我们微信（youwuqiong2022）再见吧！

　　3月28日晚，福州、杭州和厦门，相继推出了进一步的房地产市场调控政策。陈述这些“新政”的详细内容已经没有必要了，反正是越来越严格，基本上就是学北京前一段时间的政策，连离婚买房都受到了限制（一年内）。

　房地产的大棋　

　　至此，大多数二线城市都出台了限购新政，一二线城市，基本关门。

　　从去年10月份的严厉限购以来，基本上可以理清国家对一二线城市的调控思路：

　　1、限制购买，不断提高门槛。

　　2、限制土地供应。

　　3、限制商业地产改为住宅地产。

　　一句话：减少供应，压制需求。在不断的调控之中，一二线房价蹭蹭涨，很多三四线城市也有大幅上涨。

　　至此，去库存的思路已经很明显了，那就是：通过减少一二线土地供应来抬高房价。为了减少本市乃至外市人的购买，不断提高门槛，压制需求。目的当然是把人逼到三四线城市，去库存。

　　这个思路，在去年上半年已经有人提出，现在再看，基本上是明牌了。

　　人，不能再进一二线城市了，至少短期内不能进了！否则三四线大量的库存，谁去？

　　仿佛是为这个思路作佐证，3月29日，北京市规划国土委发布了一则重磅通知：《北京城市总体规划(2016年—2030年)》草案已经编制完成。该草案确定：北京常住人口规模，2020年控制在2300万人以内。

　　请注意，是“常住”人口，不是“户籍”人口。那么，现在北京常住人口是多少呢？

　　2015年末，北京市常住人口是2170.5万人，比2014年末增加18.9万人。2016年，北京市常住人口为2172.9万人，比2015年末只增加2.4万人，增长0.1%。未来四年，北京最多只能增加127万常住人口，平均每年32万。考虑到仅2009年一年，北京市常住人口就增加了98万，但过去两年的增长大幅下降，貌似完成任务十分轻松。

　　但我们不要忘了，全面二孩政策已经实行。如果大城市的出生率明显增加，每年都会增加不少人。以北京为例，2015年新生儿18万，2016年28万，已经增加了10万人。如果2017、18、19、20年的新生儿比“全面二孩”前的每年增加10万甚至15万以上，就会增加至少40万人，平均预期是50万人。所以，必须严控外地入京人口才行。

　　考虑到现在北京房价那么高，而且各种赶人措施频出（比如办企业的要求不断提高），如果目前北京常住人口真的只有2170多万人的话，2020年不到2300万人还是可以做到的，虽然任务艰巨。

　　实际上，北京能否控制住常住人口数量，并不重要。重要的是：北京为全国一二线城市做出了表率，那就是要控制进城人口！

　　一二线城市的大门，正在快速日益关闭。这种关闭，不是明说“不让你进来”，而是用各种门槛，限制人进来。让进不来的人留在三四线，去库存！

　　有人说：进不来的人（没有足够的钱买一二线房子），凭什么买三四线？

　　因为三四线或周边农村的人不买，自然有人来买。如果京沪深的人都到周边城市或地区抢房，大幅抬高了周边房价，那么广大一二线城市的人，就会有更多的人到三四线抢房，抬升三四线房价。在国家大幅降低在建面积、降低三四线土地供应的情况下，三四线城市每平米3000元左右的价格不会长久。所以留在三四线的人不抢，就会被一二线的先抢。如果大家都看到这个趋势，就会猛抢，从而把三四线城市的房价也抬高至少一倍。在人们的疯抢中，国家胜利完成去库存的任务。

　　“财上海”总结得很生动：

　　现在的套路非常清晰了：围三缺一。

　　1、京沪，省会，热点城市，全面限购。

　　2、逼你“回老家，去库存”。

　　3、若从，你抢在前面，还能涨点。

　　4、若不从，拉涨后让你哭。

　　5、你继续躺死狗，想想你的购买力，能够扛几年？

　　你还是从了吧！

　去库存时的中国股市　

　　当国家不希望钱再大量进入一二线时，巨量资金还能去哪儿？我3月25日有一篇当今楼市的巨量资金，会流向哪里？ ，里面说的很清楚，那就是相当一部分资金会进入股市。所以某知名券商提供的手续费【万1.5】（包括规费）的超低费率（但没有取消最低手续费5元的限制。取消5元限制的，是购买ETF）。点击本文后的阅读原文，还能继续注册，喜欢做短线的朋友可以考虑。算是老邓为大家提供的一点福利吧。顺便说一句，我对主板蓝筹始终是充满信心的。绝对的信心！

　　面对一二线城市严厉的调控，看空房价的往往会拿万科的年报来说事儿。或者说，万科的年报，给了看空者有力的理由。

　万科　

　　3月27日万科发布了2016年年报。这份年报最引人关注的地方是：对国家的楼市调控政策“感到欣慰”，并对12个城市的13个具体项目，计提了“跌价准备”13.8亿元，较2015年底增长82.3%，同时持有现金从531.8亿元暴增至870.3亿元。上述跌价准备项目主要集中在烟台、乌鲁木齐、唐山等二三线城市。

　　看跌人士说：万科的跌价准备金暴增，看来房价真是要跌了。不信请看过去：2006年，万科只准备了1206万元的跌价准备金，07年是1197万，但08年暴增至12.41亿，09年又大幅减少至6.25亿。事实证明，08年万科计提了巨额的跌价准备金，基本上是做对了。以万科的嗅觉，这次也错不了。

　　错不了吗？

　　对此老邓有三点反对意见：

　　1、按照上面的去库存路线图，老邓估计三四线不涨个一倍根本停不下来。如果三四线涨一倍，以后一二线又会涨多少？万科想“抄底”，房价又会从高峰跌到哪儿呢？对于大多数城市，会比现在低吗？

　　2、区区13.8亿的准备金，从土地购买力上远不能和08年的12.41亿相比。如果万科现在准备60亿跌价准备金，或许还差不多。

　　3、现在的万科，已经不同于过去的万科了。08年的万科手眼通天，现在呢？这几年哪家房地产企业的发展速度最快？恒大和融创。为什么不是万科？万科还有那么神吗？我就不多说了，大家自己去想。

　周小川的讲话　

　　看空房价的另一个主要论据，是我国正在收紧货币（实际上不是收紧货币，而是适当减慢放水速度），最明显的证明是央行行长周小川在3月26日的讲话。

　　周小川说：“关于货币政策的负面影响，我在国际清算银行会议、国际货币基金组织会议等场合参加了许多讨论。讨论的主要结论是不能认为宽松货币政策造成的通胀或资产泡沫是非预期后果。”“因为目前的政策重点是使经济从全球金融危机中复苏，所以即使货币政策会造成这样的后果，也不得不这么做。”

　　也就是说，宽松货币政策造成的通胀或资产泡沫不但是预期的，而且是政策权衡的结果。那么是否意味着未来要收紧货币呢？周小川说：“现阶段，我们应重点强调结构性改革和长期的战略调整，不能过度依赖货币政策，这个信号至关重要。”

　　看来，是要收紧货币了？

　　或许，顶多三个月或半年吧。

　　这可以拿过去两年周小川的讲话作为证明。2015年3月份两会期间，周小川回答记者提问时说：“多数是实体经济的企业通过股票市场来融资，使实体经济得到了发展。确实有一些股票市场和金融市场中其他的环节中有一些金融交易有可能脱离实体经济，是一种纯粹的投机炒作的做法，但是不能一概而论，好像去了股市就是不支持实体经济。”他的意思是：把股市做好是支持实体经济。他的话，是不是对当时的股市上涨推波助澜呢？

　　在2016年2月26日的记者招待会上，央行首次明确，货币政策处于“稳健略偏宽松”的状态。这怎么去杠杆呢？事后来看，当时的重点是“去库存”，因为周小川说：“从风险角度看，中国个人住房贷款占银行总贷款中的比重相对偏低，有很多国家个人贷款，特别是住房贷款可能占总贷款的40%－50%，中国只有百分之十几。同时，个人住房抵押贷款的坏账比例仍明显低于企业贷款和开发商贷款，所以个人住房抵押贷款仍旧是银行比较偏爱的一个产品，有意愿发展。”“从宏观层面看，中国如果想控制杠杆率，关键还是要如何应对企业杠杆率过高的问题，也有人比较关注地方政府的杠杆率是否偏高的问题。从总量上来讲，个人消费贷款的杠杆率不太高。”这些明显支持住房加杠杆的话，很显然是为了响应去库存的号召。只是没想到去库存涨了一二线，而三四线当时还很疲软。而且到了夏天，国家已经开始提醒注意一二线城市的火爆，10月初就大规模出台了严厉的限购措施。

　　看看过去两年周小川的讲话，现在该他说“不能过度依赖货币政策”，即使真的是收紧货币（减少而不是停止放水），效果怎样，时限多长，大家还是要多想想。我个人认为，目前房地产去库存正在高歌猛进，不可能为了打击这样的“好势头”而采取过于紧缩的货币政策。与此同时，财政政策又日益激进，综合效果就可想而知了。

　　现在，我们可以展望一下去库存之后的中国。

　去库存之后的中国经济　

　　根据2月28日陈慎、刘璐的《怎么看待这轮三四线城市表现？》一文，根据跟踪的45个三四线城市的库存数据（可售面积口径，不包含潜在土地供应），三四线城市的库存高点出现在2015年一季度，而经过近2年的去化，至2017年1月，样本城市绝对库存量较15年高点下降19%，同比下降18%。去化月数也由15年高点近28个月的长度，下降至12个月。

　　如果三四线城市的去化周期已经从28个月降低到了12个月，那么随着进一步降低，房价有望大幅提高。如果三四线城市的房价都达到6000甚至1万以上，以后的二线城市、京沪深，房价又该多少呢？

　　没错，均价5万、20万以上。这是在可预期的未来就能实现的。

　　也就是说，在可预期的未来（快的话一年，慢的话三年），一线均价20万，二线均价5万，三四线均价1～2万，是比较靠谱的。

　　我的估计很保守。大家还记得董藩教授吗？就是那个2012年预计北京2037年房价会到80万的董藩。现在已经证明，他还是太保守了。不过他可能比我要激进得多。2015年5月，董藩在一次论坛上说：“几年前，我说25年后北京要涨到80万一平方米，很多人骂我，但是现在可以看到北京出来一平方米50万的楼盘了。”“我一直高度看好浙江市场，杭州就更看好了。”董藩说。而他给杭州楼市给出的价位也很有冲击力。“北京能卖到80万，以后杭州的房子卖到四五十万一平方米很正常。”在董藩眼里，杭州并不是一个二线城市，而是一线城市。

　　董藩教授或许过于看好杭州了。但按照董藩的估计，如果杭州房价能到四五十万一平米，那时候全国得有多少钱？北京房价将是多少？三四线城市哪怕再不济，一平米两三万总会有吧？

　　为什么董藩这么说？

　　因为在老邓看来，去库存之后就是大通胀！更猛烈的大通胀！

　　道理其实很简单，但很多人总是在暂时的“挫折”面前忘记大方向。

　　一个很简单的问题是：去库存之后，已经在三四线大量买房的三四线城市居民，该怎么生活？

　　没有一二线城市的服务业，三四线城市靠什么维持？

　　或者农产品大幅涨价，此时三四线城市居民应该还有很多农民，他们的关系还在农村，可以在一定程度上享受农产品大幅涨价带来的好处。但这时一二线城市就难了。而农产品的大幅涨价，就会造成全面大通胀，这一点在80年代早有证明。

　　或者国家尽量压低农产品价格，巨额补贴三四线城市和农村，把人留在本地。但是如果三四线城市难以维继，大量没“关系”的年轻人还是会跑到一二线，国家不得不花费巨资在三四线城市和农村补贴和维稳。这种巨资如果在加上日益上升的军费，还是大通胀。

　　大通胀的前景已经确定。那个时候，拥有巨量土地储备的地产股，以及拥有雄厚资源的资源股，会有怎样的前景可想而知。

　　大通胀。

　　为什么会这样？

　　因为从“道”或“运势”上说，当国家总是和规律对着干，逆着规律调节各种领域，为此不惜采用日益严厉的手段，就会消耗更多内力，增加内部的摩擦力。而这种消耗完全是没必要的。为了补充日益严重的无效消耗，只能印钱。印更多的钱。

　　去库存之后的中国，城市之间的梯度更为明显。全国的城市可以分为几个级别：

　　1、京沪为首的消费型城市。本地普通人提供服务，高中低端都有，全国富人来大城市花钱消费。消费型城市中的各种服务业，都远超其他城市。

　　2、消费和第二产业相结合的城市。广大二三线城市都是这样：既有相当的消费，但也有相当多的工厂和工人。

　　3、日益枯萎的三四线城市和农村。

文章转载自微信公众号：百态人生大观澜