今年北京二环房价将突破20万，你信吗？

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　　今年北京二环房价将突破20万，你信吗？

　　不信？下图是2017年3月初的北京地铁一号线的房价。

（资料来源：北京生活美食mp）

　　二环以内的房价，已经突破10万，最高的天安门附近，在14万左右。

　　这个房价高吗？看看2月份北京各地区的房价吧：

　　如果大兴、门头沟、通州的均价已经在5万左右，它们的区中心房价会有多少？

　　你猜对了，8万，甚至10万以上。

　　如果这些区的中心房价都在8万以上，如果你手握北京二环一套房，房价没有30万，你会满意吗？

　　是的，30万，不是20万。今年北京二环房价破20万，是我的保守估计。我真正的预期是30万。所以由此来看，现在北京二环的巅峰房价才14万，实在是便宜，太便宜了，哈哈哈哈！

　　为什么会这样？主流媒体上不是说成交清淡，房价下跌了吗？

　　首先，媒体说北京房价下跌，一般都是2月份之前的新闻。春节以后，尤其是进入3月份以来，可不是这样。所以我们一定要纠正这种印象。其次，房价上涨的根本原因有二：一方面国家仍在海量印刷货币，另一方面是人口仍在涌入北京，以及土地供应的急剧缩小。

　　M1、M2的增量不消多说，很多人都知道了。过去一年多，我国M1的增量基本上是20%以上，M2是13%左右。2017年，M2的增长目标是12%“左右”。

　　北京人口涌入的速度呢？下图是北京近年来常住人口增加数。

　　2012～2015年，每年都增加几十万人。到了2016年，才大幅下降，“只”增加了2.4万人。那么可以预计，2017年，北京常住人口应该是下降的，可能和上海一样。上海2016年就下降了大约15万人。

　　和新增人口相比，北京的商品房供应更是急剧下降。

　　上图可以看出，2016年只供应了38.9万平米纯商品房住宅，大约只有2015年的12%。我们可以把2012～2016年的配建商品住宅的面积加起来，是1259.8万平米，如果算一人30平米，大约可住69万人。但是过去五年（2012～2016），北京新增常住人口154.3万。所以过去五年的新房供应量，只能满足不足一半的新增人口。

　　所以，即使2017乃至2018年，北京常住人口数量有明显下降，也会和2016年的上海一样，房价涨涨涨！

　　从货币、以及房屋供需角度，老邓已经清楚地解释了北京房价的情况了。20万一平米，乃至30万一平米，而且是二环或者三环内的均价，在不远的未来，就能实现！

　　坐拥北京二环内的一套房，50平米就是千万富翁了。如果有个两三套，面积再大点，亿万富翁指日可待。

　　看到这里，各位的心情怎么样？

　　一个如雷贯耳的声音想起：“房子是用来住的，不是用来炒的。”说的太对了，我已经不能同意更多！但是房价蹭蹭涨，大家怎么办？

　　京沪大房东们，估计已经笑得找不着北了。要限制北京房价，把市政府搬迁到通州已经不起什么作用，难道下一步是把各种企业、不太重要的机关乃至高校，大部分都搬离北京吗？

　　欢迎清华大学落户安康，北京大学落户驻马店，吸引人们去四线城市！

　　但即使如此，如果北京的职能仍然不缩小，搬离的大学迟早成为破落户，北京还会有新的清华和北大。所以问题的根源在于：如何限制北京本身的功能。如何从北京做起，尽量缩减政府规模和权力。这个问题不解决，房价就解决不了。

　　大幅增加住宅供应？说实在的，不太现实，因为北京本来就缺水。虽然南水北调为京津增加了很多水，但架不住人多啊。难道京津还要再增加2000万乃至3000万人？不是不可能，但水资源更加紧张。这，还会进一步抬高北京的物价乃至房价。所以归根结底，是限制政府的权力和规模。

　　能不能限制？至少目前看不到。所以，我们继续看多北京房价吧！

　　更多的人在忧虑的同时，也要盘算自己的房子到底值多少钱了吧。

　　如果你在上海内环线，看到北京房价是这个样子，低于15万你会卖吗？靠，大兴的房价都8万了，上海内环只值15万？开什么玩笑！

　　上海的住宅供应量，2015年是300万平米（54块地），2016年已经大幅减少到172万平方米（34块地）。2017～2018年，包含酒店式公寓、LOFT、SOHO公寓之类的所谓“类住宅”，都包括在住宅之内，两年总和的供应量，是300万平米。

　　这个量大吗？嗯，肯定比北京大不少。所以未来两年，北京二环可以窜到20乃至30万元以上，上海可能会疲软一些。但是，上海内环的房价，是不是“只有”15万呢？

　　绝对不可能。如果北京二三环以内的房价在20万以上，上海内环房价必然在20万以上！因为存在比价效应，富人会来上海继续买房，填充所谓的“价值洼地”。

　　再看看深圳。过去五年，深圳新增常住人口数量如下所示。

　　怎么样？比京沪猛多了吧！而且2016年深圳还制定了一个放开户籍的政策，没有房子一样落户！好吧，京沪难落户，大量年轻人到深圳落户怎么样？上图还只是户籍增加，非户籍的估计更多。没房子没关系，深圳是中国最具创新的城市，只要经济好，工资高，挣了钱肯定继续买房！

　　深圳的住房供应呢？2016年，新房成交面积下降至417万平方米，这个数据已经比京沪好多了。但是，同比仍然下降37%，成交套数为4万套，同比下降39%，降幅仍然相当大。而且4万套的新增量，能满足一年几十万的新增人口吗？

　　2017年，深圳将新增土地2.5平方公里，其中20%建商住房，也就是50万平米，按照容积率5进行计算（容积率5，对于上海是个惊人的数字，但对于深圳只能算一般般），新增住房面积250万平米，大约相当于2.5万套新房，比2016年还少。虽然据报道深圳将在2017年供应保障性安居住房4.5万套，但都加起来，不考虑重复，也就7万套住房，和每年上50万的新增户籍人口相比又算什么？

　　过去半年，深圳房价确实有明显下降。但这是因为过去的房价太高，已经暂时超越京沪了。那么，当北京再次成为冠军，当北京二环房价上窜至20万乃至30万元以上时，深圳的房价又将多少呢？

　　当京沪深再次引领全国，一平米20万都稀松平常时，长珠三角的其他城市、各个热门省会，房价将会多少？

　　长珠三角的小城市、热门省会的周边小城，房价将会多少？！

　　所以，哪怕考虑比价效应，三四线城市的房价也应该上涨。更何况三四线的新增供应量在减少，所以涨幅将更明显。而三四线城市的上涨，又会反过来为一二线房价提供坚实的基础！道理也很简单：一个破县城的房价如果都1万多了，京沪中心都20万以上了，二线城市的中心地带房价“只有”3万或5万，可能吗？

　　神州大地，继续房地产的狂欢吧！

　　去库存，涨房价！

　　2012年，董藩教授说25年后北京房价将达到80万一平，现在看来太保守了，10年都嫌多！但在当时，别说董藩受到了无数主流媒体的“批判”，而且他的言论，也确实超出了绝大多数人的想象力。

　　房价涨了之后呢？CPI、M1、M2、人民币汇率这些数据，又该有怎样惊异的表现，可想而知。人们之间的贫富差距，恐怕只能越来越大吧。

　　老邓相信，北京乃至全国各地“蠢蠢欲动”的房价涨势，高层肯定看到了。或者，不久就会看到。那么，国家会进一步出台什么应对措施呢？

　　我怀着一颗虔诚的心，静候国家进一步的英明决策……

文章转载自微信公众号：百态人生大观澜