京沪房价凶猛的真实原因与对策

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　　本文是之前一篇《今年北京二环房价将突破20万，你信吗？》的继续。看回复，居然还有人不相信我说的！但是正如一个网友的回复所说：北京二环的很多房子，实际房价已经接近20万了，但是现在15万以上的压着不说。别说二环，三环的很多房子都破10万了。我在安居客上搜房子，北京三里河的房价已经有一大半超过了10万（一平米），个别“变态”的已经超过15万，比如下面一套：

　　当然，这套房可能暂时存在“漫天要价”的因素，也可能和它的位置（财政部小区）有关。但我认为，户主的选择是正确的，北京房价一天一个样。如果门头沟的房子都8万了，二环的房子才十几万，你是内环线房东，你愿意便宜卖吗？

　　京沪深中心地带的房价普遍涨到30万，两年内可待！长期来看，以人民币计价上不封顶。

　房价凶猛的两大原因　

　　为什么房价如此凶猛？最重要的两大原因，一是货币泛滥，二是供不应求（供应太少，需求太多）。这个之前早就谈过，都成老生常谈了。从全国来看，去年全国销售房子和新开工面积之比，是2:12比1，也就是新开工1，销售2.12，根本不够卖的！这个数据来自于任志强，而任志强说来自于统计局。供不应求，能不涨吗？所以春节之后，三四线涨，一二线涨。二线城市中，厦门已经有单价10万元的房子了。

　　对于一二线房价尤其是京沪的凶猛，如果大家觉得高，可以看看日本东京的房价。下图是东京近期房价走势，可以看出，“中央区”和“千代田”的均价都在30万以上，这是换算成人民币后的价格。

　　东京人均收入是多少呢？2015年，东京年人均收入是580万日元，也就相当于中央区的1平方米！

　　这还是在日本有房产税的情况下。基本上，日本土地和住宅的不动产取得税税率为3％，非住宅类建筑取得税税率为4％。这么高的税率，“中央区”和“千代田”每年一平米的税都上万人民币啊！但依然挡不住房价凶猛！

　　北京的人均收入呢？2016年上半年，北京市城乡居民人均26191元，年化52382元，同比增长8.7%。

　　可能大家觉得，北京的人均收入只有二环房价的一半甚至1/3，实在不算高啊！或者说，房价太高了。

　　这么看也对。但是，中国的城市化率还赶不上日本，东京人口占日本1/10，北京占中国多少？1/10就是1.4亿，如果嫌多，再除以5，2800万行不行？何况中国的行政权力之集中，“中国国情”，决定了北京房价不应该逊色于东京。

　原因三：政体决定了首都房价更为凶猛　　

　　作为对比，大家可以看看俄罗斯的莫斯科和圣彼得堡的房价。俄国的GDP只相当于广东省，土地又那么广阔，按说根本不缺地吧？但是莫斯科的均价是世界第二，据《世界财经报道》2008年的文章，莫斯科房价每平米在20853美元。虽然后来油价疲软，卢布又大幅贬值，以美元和人民币计价，莫斯科房价有所下降，但仍然相当高。相比之下，圣彼得堡的房价倒很“正常”。2016年，以人民币计价，圣彼得堡的房价在10000～15000元人民币。圣彼得堡大家知道吧？以前俄国的首都，波罗的海的出海口，应该相当于上海在我国的位置。但是，圣彼得堡的房价只有莫斯科的1/4～1/5左右。均价。

圣彼得堡

　　这是否意味着以后上海会被北京进一步甩开呢？有这个可能。因为在解放初期，上海的GDP和房价，都是北京的四倍以上，但现在已经落后于北京了。虽然上海是沿海城市，而且是长江出海口，附近人口密集，水资源丰富，占尽了各种商业先机，但还是被北京追上和反超。

　　当然，从综合条件来看，我认为上海一直是中国最好的城市（没有之一），就像圣彼得堡是俄国最好的城市一样。但是中俄的体制和文化，决定了首都将越发横空出世。

　　不过也不一定，因为北京的水资源早已到了极限。算了这个话题已经越来越远，现在京沪还是齐名的，而且未来相当长一段时间，京沪深都将齐名，所以我们还是一起探讨吧。

　原因四：收入的严重不均　　

　　收入的严重不均，是京沪深房价上涨的又一重要因素！而且这个因素，丝毫不弱于前三点。

　　收入严重不均到了一个什么程度呢？2015年，证券公司的人均薪酬是77万。你没看错，是77万，不是7.7万。这个薪酬，是全国人均薪酬的20倍以上。而且券商一般都在大城市，或者说，大城市的券商从业人员，人均收入更高，那么可以想象，大城市的证券业从业人员，人均百万没有任何问题。

　　虽然2015年股市有一波牛市，但券商的这种收入，仍然可怕。（所以我非常支持券商之间打价格战，他们还是肥的流油，现在某些大券商已经打出了万1.5手续费率（包括各种规费），而且取消了最低5元的手续费限制，我非常高兴！点击阅读原文享受超低手续费率吧！）其他行业比如银行、泛金融、互联网和通信公司（比如阿里、百度、腾讯和华为），收入也非常高。

　　不仅行业之间的收入差距在扩大，而且行业内部，上级和下级之间，收入差距也在扩大。仍然以券商为例，大城市的中高级经理，年入百万都是稀松平常的事，500万以上才“符合身份”。

　　大家千万别小看收入的严重不均，这个问题在大城市更加严重，因为大城市中的高收入者更多！而且正是他们把房价抬起来的。

　　我用数字来论证一下，大家就都明白了。2016年底，中国金融业的就业人口大约800万，约占全国就业人口的1%，但贡献的GDP却占8%。也就是说，金融业人员的人均薪酬，至少应该是全国人均薪酬的8倍。

　　这还只是从全国来看，如果看看大城市，情况将更为明显。下图是东方财富提供的金融行业机构数量分布图。

　　该图并不是按总数量排序的，但是如果把商业银行分支机构数、券商总部、证券营业部、期货公司、期货营业部、公募和私募基金……等数量加起来，第一是广东，第二是上海，第三是北京。可惜深圳不是直辖市，但我们有理由认为，广东的金融机构主要在深圳和广州，然后才是其他城市。但毕竟深圳没有数据，所以我们还是说京沪吧。

　　从上图可以看出，京沪的金融机构数量，约占全国的5%，加起来就是10%。考虑到金融机构的总部一般在京沪（以及深圳），加上大量私募基金在京沪，所以其从业人员数量应该超过5%。好吧，就算5%，那么京沪的金融从业人员，至少各有40万。这40万人是什么收入水平呢？至少是当地人均的8倍，也就是人均40万到50万以上。所以，我们经常听到某个京沪30出头的金融业人员，年薪七八十万乃至百万，就很正常了。

　　这还没算京沪其他行业的高收入者，比如BAT、华为等企业的情况。所以保守估计，京沪至少各有40万人，他们的人均收入在40万以上。

　　这对房价有什么影响呢？我在《今年北京二环房价将突破20万，你信吗？》中已经说了，京沪的新房都是供不应求的状态。北京2016年只供应了38.9万平米纯商品房住宅，大约3900套，2015年也就3万套，未来两年可能也比较少。上海2017～2018年，包含酒店式公寓、LOFT、SOHO公寓之类的所谓“类住宅”在内，两年总和的供应量是300万平米，大约3万套。你们说，这每年最多几万套的供应量，如果不限购，如何满足高收入人口的胃口？

　　京沪至少各有40万人，他们的人均收入在40万。按照“高斯分布”，京沪至少各有4万人，他们的收入在80万以上；至少各有10000人，他们的收入在160万以上，至少各有4000人，他们的收入在320万以上……

　　对于这些人来说，买房也就几年的收入，何况他们可能早已买了很多房子，靠房租早已进入“良性循环”。何况新房、二手房是那么少！所以如果具体到人员进行分析，京沪深的房价，就是他们抬起来的！

　　网上早已风传，只要华为在哪里建立公司，哪里的房价肯定上涨。这是因为华为的人均收入都是别人的十倍以上，华为人也早已形成了买房的风气，所以到哪儿都抬高房价！虽然华为人很努力，他们的收入也是应得的，但在分析房价时，我们不能不认为，各路金融机构、一些牛逼公司的从业人员，正是抬高房价的重要力量，并且是高房价的得益者。

　　如果加上全国各地汹涌而来的富人，又该有多大能量呢？

　　收入的严重不均，大城市的各种有利条件，造成房价涨涨涨！

　　他们中的一部分人，少数已经在京沪深有20套房的人，已经实现了财务自由。对于他们来说，就是在全世界游山玩水，并且考虑在全球范围配置资产……

　　很多人说我鼓吹房价，说我京沪有房，希望房价上涨。错了，老邓在京沪深一套房都没有，对于房价上涨，我也无可奈何，我只是客观地说出一个趋势，并想分析随后的趋势以及对策，仅此而已。

　　也有些朋友说：你不是预测9月份之前房价会稳定吗？

　　对啊，我是那么预测的。但是谁知道“房子是用来住的，不是用来炒的”这句话的威力到底有多大？谁知道配套措施到底有多猛？好吧，大家猛打我的脸吧。老实说，我也不知道下面还会有多猛烈的措施，就像去年10月份的大限购，突然就来了！事先一点风声没有，谁知道怎么回事。

　　接下来，究竟是更猛烈的限购，还是大幅增加一二线以及热门三线城市的土地供应，谁知道？你是别人肚子里的蛔虫吗？谁又知道一拍脑瓜又有什么主意？没人知道。

　　好吧，现在说说对策。

　解决京沪楼市疯狂的办法　

　　既然京沪楼市疯狂的原因就是以上几点，那么，解决京沪楼市疯狂也要对症下药。

　　1、赶人！

　　这是微博大V“财上海”的建议，虽然肯定有很多谐谑成分在内，但也有一定的道理。他说：“为什么每年三月份，京沪楼市就开始热了？”

　　“一是外地大学生此时已经敲定单位了。来了就要租房，拿到户口的就买房了。二是学区房要报名了。三是春节各类家庭讨论买房，三月份基本落地。”

　　“京沪房价上涨的原因，根本不在楼市本身政策，而是人口的单向毫无节制的流入，买个车票就来了，来了就要租房。今年（2017年），大学毕业生接近800万，还有其他各种人口，只要一小部分来京沪，京沪楼市，无论是租赁还是购买，直接就爆棚了。”

　　所以，赶人！

　　别说这个没有现实性。大城市对孩子学籍的限制，本质上不就是赶人吗？别说京沪了，我在苏州就碰见过外来人员的孩子，上学有多难！除了户口，还有房子，还有各种要求……

　　当然，财上海是谐谑的，写到最后他也说：“当然，这是不可能的。结论，你自己填。”为什么不可能？如果把敢脏活累活的都赶走了，生活成本将提高得更快。所以归根结底，外来人口不仅工资远远输给了京沪既得利益者（金融业等高收入人士），而且买房还要受到一次巨大的盘剥。

　　赶人赶不成，还得想其他办法。

　　2、扩大京沪的土地和住房供应。

　　这确实是一个好办法，绝对可以降低房价！

　　但有巨大的副作用：

　　（1）人都来京沪了，理论上每个城市装5000万乃至1亿人口都可以，那么，全国三四线城市将更凋敝了吧？不仅村庄空了，而且几万、几十万个乡镇也都空了，全国一盘棋，国家怎么办？国家当然希望城镇化和城市化，希望耕地更有效率，但不希望人都来京沪深啊！

　　（2）北京严重缺乏水资源。

　　（3）人口密集于京沪深，一旦发生重大事件，后果不堪设想。比如，中西部地区的汉族人都跑了，少数民族……

　　所以，国家正在建立区域中心。

　　3、建立区域中心。

　　比如各地区的大城市，至少可以分流一些京沪人口吧？但是别人凭什么不去京沪而来区域中心城市呢？

　　所以，经济，归根结底是全国的经济，要平衡！否则，以后东北的问题将蔓延广大中西部地区。

　　这个任务极为艰巨。能不能完成？我不知道。何况，就算各个省会和区域中心城市，聚集了广大人口，但农村呢？中西部地区呢？

　　还必须有第4条：

　　4、降低政府职能，降低政府规模。

　　大政府耗费的资源多，长期必然是赤字财政，也就导致货币不断贬值，以及大城市房价不断上涨，炒房猛烈。所以必须缩减政府规模，从根子上消除通胀的一个重要原因，这一点不需多说。

　　这能实行吗？短期内好像很难。

　　5、降低收入差距，尤其是金融行业。

　　怎么降低？好像很难，因为升上去了就很难降下来。所以老邓早在2015年就说过，应该全国每个人都发几万元，现在干脆一个人给10万！不分男女老幼，不分民族，一个人给10万，省去了各种鉴别的成本！同时严控政府规模和各种高收入行业，几年之内不能再提高收费和薪酬了！

　　这确实会导致货币在短期内严重贬值，但是却极大降低了基尼系数，降低了贫富差距！我相信，广大90%以上的低收入者，应该欢迎这个措施！

　　但是这能实行吗？好像更难了。

 　　6、实行房产税或“房地产税”。

　　压制房价确实需要房产税，而不是所谓70年一缴的规定。虽然实行房产税可能于理不合，但为了压制房价，不得不实行。不过，房产税必须和压制通胀、供需平衡相配合，这样才有效果，否则，房产税只是羊毛出在羊身上，只能加剧房价上涨。

　　所以，我把这一条放在较后的位置。

　　7、必须鼓励人们留驻中西部，留驻农村，给予各种补贴！包括生孩子的鼓励和补贴。或者像特朗普一样，为中产阶级减税。

　　要鼓励中产移居小地方，在小地方开办企业，并给予税收上的大力优惠！这是国家的长治久安之策。要真正实行各民族一律平等的政策，而不是过分照顾少数民族，对主流民族（汉族）形成歧视。对少数民族照顾几十年了，时间已经足够，少数民族的人口增长率已经远超汉族，在绝大部分地区，哪怕是少民自治区，也该恢复平等政策了。

　　实在不行，只能实行第7条了：

　　8、在很大程度上恢复过去的户籍政策。

　　大家知道封建社会是怎么控制长安、开封、北京的房价吗？首先就是严格的户籍政策，一般人不能离开自己家乡几十里范围之内，哪怕是官员，退休之后哪儿来回哪儿去。所以，唐宋元明清时的在京官吏，退休后拖家带口，都回原籍了。加上奴仆，每个大户都是几百人啊。

　　另外，“一朝天子一朝臣”，新天子继位，往往会贬谪或调任一大批在京官吏到地方任职，这样不仅可以减少大城市人口，而且为新来者腾出了空间。

　　恢复相对严格的户籍制度（虽然不可能恢复到封建社会那样），不是赶人，而是让新人来的慢一些，这是和第1条的本质区别。当然，为了防止城乡差距继续扩大，国家可以在政策上向小地方倾斜，这就是上述第6条。

　　当然，即使实行了上述几条措施，京沪的房价仍然会上涨，就像封建社会的都城和大城市，或者像现在的东京、纽约、洛杉矶、莫斯科一样，上涨是挡不住的。所以上述措施，只能延缓上涨的趋势。更何况，上述措施能实行吗？

　　所以，普通人还是应该在充分保证资金安全的情况下，尽量移居大城市。只是需要密切关注所在城市和全国的住房总数、新增人口数量、人民币汇率、以及未来房产税的实施情况，决定是否要买更舒适的房子……

文章转载自微信公众号：百态人生大观澜