楼市最大杀器出台有用吗?通胀已不可阻挡!

  继三月份一堆限购、4月1日雄安新区设立以及周边大限购之后,4月6日,中国住房和城乡建设部官网发布了住建部和国土资源部联合调控房价的声明。

  我看了全文,招数确实猛!

  猛招之一:尽快编制公布住宅用地供应三年滚动计划和中期规划。2017年6月底前,地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上的县(县级市)应编制完成住宅用地供应中期(2017-2021年)规划和三年(2017-2019年)滚动计划,并向社会公布。

  猛招之二:对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市,要建立商品住房建设项目的行政审批快速通道,提高办事效率,严格落实开竣工申报制度。

  猛招之三:拍卖土地要灵活竞价,包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等,坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高价地扰乱市场预期。

  猛招之四:完成2017年600万套棚户区改造任务。统筹做好2018-2020年棚户区改造三年计划。商品住房库存量大、市场房源充足的三四线城市,棚户区改造要以货币化安置为主,避免重复建设。

  猛招之五:强化约谈问责。对工作不力、市场出现较大波动、未实现调控目标的地方,住房城乡建设部、国土资源部将对有关地方主管部门和责任人约谈问责。对虚假编造、采用技术性手段调整相关统计数据的,严格追究有关人员的责任;情节严重的,依法依规严肃处理。

  这些猛招可以破解吗?可以。

  简单说说破解之法。棚户区、约谈这些都不是重点,重点是拿去化周期(消化周期)做文章。比如某个热门二线城市在火热的时候,新房一个月预计卖一万套,去化周期四个月,也就是库存四万套。大限购出台后,一个月只卖2000套了,去化周期一下子延长到20个月。那么按照要求,就应该减少供地了。比如接下来两个月(暂时)不供地,区划周期变成18个月,但是继续出台更严厉的限购,一个月只卖800套了,去化周期又变成45个月。那么按照文件要求,地方政府可以名言正顺地不供地了。同时采用更严厉的限购,把月销售量继续降低到600、500……套,继续延长去化周期。

  在这种情况下,各位认为房价会如何呢?肯定是继续涨吧。

  这样过了一两年后,去化周期降低到了36个月以内。按照文件要求,可以供地,但仍然要比以前的供地少,此时地方政府可以适当供应一点地,但仍然供不应求。

  在这种情况下,房价肯定继续涨。这样,该市的新房总库存有可能降低到两万套以下,但是去化周期仍然可能在18个月以上。

  两三年之后,无数想进入城市的人已经手握百亿人民币,他们已经等了好几年,房价又被抬高到一个高位。然后政府突然敞开土地供应,在高位卖一堆土地,又可以享受好几年好日子……

  有人说:土拍的时候不是还有“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等措施吗?这个就看灵活处理了。如果离北京二环五十公里之外的地方都一平米八万了,二线城市周边十公里范围内一平米六万,合适吗?所以,关键是灵活处理,而且京沪深,尤其是北京,要带头。如果北京郊区一平米八万甚至十万,二环内一平米二三十万,几十个二线城市怎么控制房价?

  说完了破解之道,我的意思并不是要大家钻空子,而是要充分理解国家的意图,但也仅仅是现在的意图,或者顶多未来一两年的意图。因为这些仍然是表面之道。降低房价的根本措施是:

  1、全面收紧货币。

  2、单从房地产本身来看,一二线城市要全面敞开土地供应。农村土地都大量荒芜了,北京还留那么多耕地干什么?

  3、全面推出房产税!按小区划片,每年按市场价的2%征收!

  现在哪条做到了呢?

  既然都没做到,未来房价怎么样,可想而知。

  尤其是第一条,看看雄安新区、自贸区这些措施,国家怎么可能收紧货币?

  既然如此,嘿嘿。

  房价为什么涨了二十年?深层原因是地方政府要有自己的盈利手段。如果国家长期严厉压制房价,地方政府卖地收入大减,以后靠什么维持?所以在中央和地方分配利润方面,要有根本的改变,这才是抑制房价的长久之道。

  怎么改变?

  如果让地方政府放弃(或不再重视)卖地收入,而是重视地方企业(包括国企和民企)的税收,那么税收体制必将重新改革,在总税收中,大幅提高地方的留取比例,比如地方截留80%,中央拿走20%。卖地收入也要改变分配比例,比如地方只保留20%,中央拿走80%。

  这样,地方政府还有抬高房价的积极性吗?地方政府会更重视税收,更重视地方企业,会帮助企业压制房地产价格,为企业提供更好的服务。

  一个技术性的做法是:不再区分国税和地税,以降低收税成本。

  这,本来是1993年税制改革之前的形态。

  也就是,必须回到过去!

  那么,为什么当时中央要改革税制呢?

  因为要获得更大的财权。国税为主,地税为辅,国家统一调拨资金,可以更好地扶植贫困地区。只是没想到经过了二十多年,地方政府靠房地产养肥了。

  所以只要改变制度本身,就可以从根本上压制房价。

  但是,上面的做法也有问题。就是地方政府更加重视本地企业,就会导致地方竞争日益激烈,地方保护也会更加猖獗。全国变成几十个、几百个局部保护区,外地产品在我这里卖?可以,但小鞋越来越多。比如(只是比如),山东的海尔、海信和澳柯玛是家电企业,山东省规定本省的企业和单位,都要买这三家的家电。四川一看,也规定四川的企业和单位只能买长虹。不买?工商局到下面检查,看看你屋子里、墙壁上挂的家电是什么牌子就知道了。

  所以还要从地方保护上做文章。中国这么大,难啊!

  回到房地产。这一轮又一轮限购、一轮又一轮措施,正在把房地产变成计划经济。

  这个趋势,令人忧虑。

  房地产变成了计划经济,煤炭、钢铁、有色,都在日益变成计划经济,那么更多行业呢?整个中国呢?三十多年改革开放之后,难道是要重回计划经济的老路吗?

  当各个基础大行业都在收紧投资,而货币仍在泛滥时,多余的货币会冲向哪里,可想而知!

  正当我写文章的时候,黄金,一飞冲天!

  黄金价格大涨,主要原因肯定是供求,以及国际局势,比如特朗普下令袭击叙利亚,菲律宾总统要求军队占领南海岛礁、东北亚局势等因素,但是我们国内的情况,难道不是重要的原因之一吗?如果你手握上千万,一二线纷纷关门不让买房,钱又不能出国,你会怎么考虑投资?

  但是,我不想再宣传资源股了,因为过去宣传的已经太多,过去两个月资源价格徘徊,个别我喜欢的股票从最高位跌了20%左右,骂我的人越来越多。所以买不买资源股,大家看着办。很多人对于局部的徘徊和下跌感到不能忍受,逐渐开始了破口大骂,而且认为我既然在这方面看错,那么我的所有观点都是狗屎。所以,我或许应该学习很多别的公众号,少谈什么具体的股票。

  By the way,XA新区的设立,以及各个自贸区的争夺眼球,都将让财政赤字越来越庞大,货币越来越贬值。而北京和各个自贸区竞相掀起波澜,对于股市也是中期利好。某知名券商提供的手续费【万1.5】(包括规费)的超低费率(虽然没有取消最低手续费5元的限制,但购买ETF的最低5元手续费限制被取消了),点击阅读原文,还能继续注册。喜欢做短线的朋友可以考虑。

文章转载自微信公众号:百态人生大观澜

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