中国房地产到底还有多大发展空间？—-兼驳某大V的“韭菜都割完了”论调

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　　中国房地产到底还有多大发展空间？这是我早就想写的一个题目。正巧，近期某个喜欢舞刀弄枪的某个大V数据控写了篇《购房刚需？别做梦了，韭菜都割完了！》（以下简称《韭菜》），严重看空房地产。对于该大V我很佩服，因为他能文能武，因此顺便给个链接帮他宣传。但是该文存在较大硬伤，正巧借这个机会，不仅谈谈我的观点，而且反驳一些看空房地产的说法。

　　再说一句：我很喜欢这个大V，但是对于他的很多看空观点，尤其是看空房地产的观点，并不赞成。

　　先看宏观数据。在《韭菜》一文中，也首先给出了两组数据：

　　1、从1995年中国启动商品房地产市场，到2016年，总共22年时间里，中国总共竣工了99.1亿平米的商品住宅。其中峰值年份是2014年的8.1亿平米，2016年的数据是7.7亿平米。

　　2、从1995年至2016年，中国的城镇常住人口从35147万上升到79298万，新增44151万人。其中峰值年份是2010年的2466万，2016年的数据为2182万。

　　我核实了一些年份的数据，总体来说是靠谱的。99.1亿平米 vs 4.4151亿新增城镇人口，这是作者的立论基础。

　　但是，《韭菜》完全忽视了另一个数据：房屋的拆除面积。

　　也就是说，房子既有新建，也有拆除，新建减去拆除，才是净增面积。

　　中国每年拆除多少房子呢？

　　2015年底，中国建筑科学研究院发表文章说：中国每年过早拆除房屋面积达4.6亿平米，大约占每年拆除面积的一半。也就是说，每年大约拆除9亿平米。该文中有这么一句话：“十一五（2006～2010）期间共拆除46亿平方米建筑，5年间被拆城镇建筑占到30亿平方米，20亿平方米的被拆建筑寿命小于40年。”

　　那么，十一五期间我国一共建了多少房子呢？

　　根据2011年中国房地产高峰论坛发布的《房地产蓝皮书》中的数据，“十一五”期间，房地产开发竣工房屋面积为33.2亿平方米，其中住房竣工面积为27亿平方米，分别比“十五”增加了13亿平方米和10.5亿平方米。到2009年底，城镇居民人均住房面积约30平米，比2005年多了4平米。

　　这两组数据，大家发现问题没有？

　　十一五期间拆除了46亿平米，竣工了33.2亿平米，难道经过了五年，中国反而少了大约13亿平米的房子？好像很不合常理啊。

　　中国建筑科学研究院成立于1953年，是隶属于国务院国有资产监督管理委员会的、全国建筑行业最大的综合性研究和开发机构，其权威性不容置疑。但另一方面，2011年房地产高峰论坛上发布的《房地产蓝皮书》，其中的数字也不可能是随意杜撰的，那么我们信谁的？

　　至少，我们可以得出一个定性结论：房地产净增面积远远没有那么多。我认为，建筑科学研究院的““十一五期间共拆除46亿平方米建筑”的数据，被严重夸大了。那么到底拆了多少、新建了多少呢？尤其是对于住房来说，这些数据非常关键。

　　全面的数据我找不到，但根据我对几个城市数据的分析，粗略的估算是：住宅拆除面积大约相当于竣工面积的1/2，新开工面积的1/3。也就是说，每拆除一平米，新开工3平米，其中竣工2平米。

　　这个数据简单明了，而且绝不离谱。那么根据《韭菜》中的数据，1995～2016年底，净增住房面积最多是66亿平米。

　　现在来分析城市净增人口。《韭菜》中是怎么算的，我不知道，但我可以根据中国城镇化率来算。用2016年的总人口乘以城镇化率，减去1994年的总人口乘以城镇化率，就是新增的城镇人口。具体式子是：

13.83亿×57.35%－11.98亿×28.51% ＝ 4.5161亿

　　由此可见，这个数据和《韭菜》中的4.4151亿非常接近。因此可以认为，过去20多年，中国新增城镇人口是4.5亿。

　　那么问题就出来了，如果不算过去的人口，就算这新增的4.5亿人，享受新增的66亿平米面积，平均每人14.67平米，够吗？

　　很明显是不够的。且不说1995年之前人们住得比较逼仄，就算把新增面积都给新增人口，人均14.67平米，肯定是绝对不舒适的。

　　《韭菜》一文还有两个观点：

　　1、认为每人30平米才“住得很舒适”。

　　2、认为农民工都会回农村。原文作者用新增城镇人口减去2016年的中国农民工总量2.8171亿，得到1.5980亿这个数据之后，说“这1.6亿人，才是商品房市场上的真正刚需。”然后，“1.6亿×30平米=48亿平米。呵呵，这就是首次置业者理论上的总购房需求，只相当于已建成的99亿平米住房的48.5%”，所以，“韭菜都割完了！”

　　这两个观点都错得离谱，可以轻易反驳。

　　先看第一点，人均30平米就住得舒适了？如果你家有3口人，90平米是否感到舒适？4口人120平米是否感到舒适？答案是显然的。

　　老邓认为，中国房地产的长远前景，是人均50平米才刚到舒适的及格线，80平米以上才算真正舒适！

　　由此可以算出，如果中国城镇人口要达到9亿以上，城市的住宅面积必须达到450亿平米才算几个，720亿平米以上才算真正舒适！

　　但是2016年中国的房地产市场是怎么样的呢？

　　2016年，住宅（咱们只说住宅！）新开工面积11.59亿平米，住宅竣工面积7.72亿平米。如果未来都保持这个速度，或许还需要四五十年才见顶。

　　四五十年？扯淡不是？再说了，你怎么认为我们人均80平米才算真正舒适？那不是和美国差不多了？要知道日本和我国香港，人均面积都很少的！

　　你说得对，就是要和美国差不多！美国4亿人，一家四口住三四百平米的房子才觉得舒适，凭什么我们不能达到？在座的每一个读者，摸着自己的心口问问自己：你觉得一家四口住120平米舒适吗？是不是要达到300平米，或者分成两套150平米的房子，才算真正舒适？

　　进一步的问题是：如果目前你达不到这个水平，你想达到吗？你想为之努力奋斗，并且在经济条件合适时，继续买房吗？

　　答案是显然的。

　　这，就决定了中国房地产还将有极大的潜力！

　　至于有人拿日本和我国香港来比，那是扯淡。日本长期人多地少，很早就形成了房子逼仄的文化，哪儿能和我国相比？为了节约空间，日本的榻榻米下面是放衣物的，我国有这种传统文化吗？作为一种文化，日式榻榻米有其美感和吸引力，中国人偶尔在一个房间中这么布置，感觉也很不错，但是哪个中国人不想拥有人均80甚至100平米的居住面积呢？

极为节约空间的日式榻榻米，座椅、书桌甚至床，都在同一个空间

　　至于我国香港，人多地少，不得不如此，可以和日本比，但和大陆比，有可比性吗？正因为香港人也想住得宽敞，所以房价剧高！地王价格是京沪的三倍以上。

　　为什么人均80平米才感到舒适？因为现代人的东西多，更需要自己的私密空间！

　　不展开论述了，这些道理如果还不能说服你，我也不必要说了。

　　所以，中国房地产行业的发展空间仍然极为巨大。所谓的限购限贷，都是一时的举措，而且和城市化、现代化的潮流相悖。如果未来国泰民安，每年竣工10亿平米住房，那么再建500亿平米（包括拆除面积），中国房地产还能继续发展50年！

　　50年太长了？我也承认。但在可预期的未来，比如十年八年，房地产仍然具有光明前景，这是毫无疑问的。

　　至于《韭菜》的第二个观点“农民工都会回农村”，更是不值一驳了。如果农民工都回农村，广大农村还会那么凋敝吗？按照《韭菜》的计算，城市本身新增的1.6亿人口，难道都是原来的城里人新生的孩子？过去20多年，将近3亿的原城镇人能新生1.6亿孩子？这得多高的出生率啊，而且这还没考虑老人的死亡，如果考虑过去20多年，城镇里的老人会去世8000万（按中国的平均寿命估算），难道原来的城镇人口会新生2.4亿青少年吗？

　　所以，城镇新增的数亿青少年，既有原来的老城镇人生的，也有新增的城镇人口所生！这些新增的城镇人口，当然就是原来的农民工！

　　农民工长期在城市打工，当然想留在城市。

　　这，也是春运高峰这几年逐渐下降的主要原因。随着大量的农民定居城市，他们回农村过年的频率越来越低，最终，他们会把父母接到城市，在城市过年。最终，中国大量的农村将极为凋敝。这些空旷的农村，不是被改造为农田，就是被少数民族占领。

　　对于中国房地产的长远前景，大陆的房地产企业看得很清楚。恒大、万科、碧桂园、融创、绿地，都无惧严厉的限购，在大力增加土地储备。而且恒大、碧桂园还在香港大力增持自家的股票。不是严厉限购限贷吗？不是收紧货币吗？怎么这些房地产企业这么有钱呢？不仅有钱继续拿地，而且居然还在不断增持股票！

　　自2017年3月份以来，恒大斥资60亿增持自家股票，这个大家说的比较多。本文就说说碧桂园的情况。今年以来，碧桂园的老板杨惠妍和高官，多次增持自家股票。2016年1月1日～2017年5月12日，杨国强之女杨惠妍、杨子莹姐妹，先后37次通过二级市场买入增持公司股份1.66亿股，合计斥资达6.8亿港元。这还没完，之后又有以下新闻：

　　详细的统计工作还是留给记者吧，因为这些增持可能每天都在发生。

　　看到碧桂园、恒大都在大力增持自己的股票，看到融创仍在疯狂拿地，并且想吞并其他公司的地产，看到万科宁愿70年不卖，也要拿下佛山的一块地，我就奇怪了：是他们更了解中国房地产的前景，还是某些财经评论人更了解房地产前景呢？

　　我只能说：一直看空下去，看空一百年，总有对的时候。

　　6月15日凌晨，美联储在之前99.5%的概率下，加息了。之前我国发布了5月份的金融数据，M2同比增长“只有”9.6%。于是很多人欢呼：M2下来了，房价上不去了。我，当然也很希望M2下来，希望钱能进入实体经济，但是我国的财政赤字已经越来越大。解决财政赤字的唯一办法，是减少政府规模。但是政府规模的减少，又必然把很多人推向社会，那么就业怎么办？