楼市科学家_科学家首发！南京六大买房主航道出炉…

对于南京的发展格局，过去我提了不少概念，基本上被市场验证没有问题。随着这些概念的深入人心，影响力越来越大了。

最近1-2年，我们明确提出并在影响房产格局的概念不少，主要有几个方面，比如：

1. 明确提出南京四大超一线板块，8大新一线板块，二线板块、三四线板块，经受住了市场考验。现在不用说你买的哪，直接报档次即可。

2. 明确提出南京中环的概念。尤其五桥通车后，南京跨江格局势不可挡。当然南京中环对于江宁、仙林并不友好。但从区域格局来看，中环的概念还是能立的住的。

3. 明确提出雨花核心区、秦淮新河黄金发展轴，这个概念，要比雨花台区相关规划早了半年。现在雨核深入人心，秦淮新河黄金发展轴也落地到雨花台区十四五规划，这不是吹的。

4. 明确提出江北核心区域十分法。将江北新区划分成十个子板块，我们先不讲排名，就这个十分法，是我最先提出来的。现在基本上大家都按照这个思路去分析。

5. 明确提出“江宁买房，双龙大道走九遍”，命名“上秦淮”板块，“江核房价慢牛论”等等。

这些概念，应该说经受住了市场考验，也获得了其他兄弟媒体的支持。

为了买房人对于自己的地段价值有一个直观认识，我再提出南京买房的六大主航道，大家可以做一些参考。

所谓主航道，就是主流。南京的板块，不是一个个独立的个体，而是一个组团，这些组团交织在一起，互相之间有竞争，也有合作，形成一个发展轴。什么样的发展轴才能称之为 主航道？我认为有几个判断标准：

1. 超一线板块、新一线板块扎堆，板块基础很好，热度较高；没有新盘的老城区，不参与评选。

2. 板块与板块之间，距离较近，互相影响，资源可以共享，客户可以共享；

3. 板块落地到共同一条产业带上。

就这个原则，我们梳理出南京6大买房主航道。首先我觉得目前最活跃的主航道，就是秦淮新河发展轴。

这条轴线，我说的比较多了，不在赘述。以鱼嘴+人居森林为头，以南部新城为尾，以雨花核心区为腰，以雨花滨江、河西南岸、雨核南片、软件谷滨江为身，聚集了大量的超一线板块和新一线板块，外加部分二线板块。房价高，热度高，稳定性极强。

在这条轴线上，大校场的文化超级总部+南站的枢纽经济+软件谷3000亿产值规模+河西金融城+河西南阿里小米互联网+未来的鱼嘴CBD商务中心，这条产业轴线，是南京新兴产业的集中爆发轴线，枢纽经济、文化产业、软件互联网、金融，全部是产业精华，还代表着未来的发展方向。这条轴线的价值，不言而喻。

从战略上讲，目前江北新区仍然是南京第一政策高地，江核很大，每一个子板块，都是新一线档次，加上最近五桥、桥林等板块规划出炉，目前市场供应比较充分。向北，这条轴线还能延伸到高新区甚至大厂六合，只是太长了，没有在地图中体现。

在这条轴线上，产业发展非常明确，芯片、大健康、新金融是三大目标，现在又加了一个数字化，都是热门产业。只是与秦淮新河发展轴相比，底子有点弱，还需要发展一段时间再说。

再看城北，以鼓楼滨江和新玄武两大一线板块牵头，以燕子矶新一线板块为中继站，向东辐射兴智板块。

城北的这几个板块，距离不远，但产业关联度没有那么强，涉及鼓楼、玄武、栖霞三个区，但区位相近，是南京滨江发展的重要支撑力量。

再看滨江南半部分：河西作为南京超一线板块之首，不但对江北的影响巨大，同时在江南一路向南，为不少刚需板块提供了客户源泉。

人居森林、雨花滨江，在两条轴线的交汇之处，板桥、江北滨江，也是主打河西这种牌。

实话实说，这条主线也是雨花台区提出的滨江发展轴的演变，但精华在河西。

再看城东，目前变化较大。

栖霞区最近十四五规划提出了一个中核的概念，所谓中核，就是紫核、仙林湖、栖霞滨江这三个板块组成一个组团，是栖霞区的中核。另外江宁区的汇通路、麒麟科创园距离不远，他们共同组成南京城东的一条主要轴线。

在这条轴线上，麒麟科创园的产业还是比较强的，尤其在提出南京争创国家科学中心这个点上，南京对于麒麟科创的投入在逐步加大，这个板块我认为还是不错的，最近推出了一些低价楼盘，性价比还是可以的。

汇通路本身板块很小，也谈不上产业，这个板块位列新一线，主要是位置好，与仙林高价房只有一街之隔。而紫核和栖霞滨江，是栖霞区未来几年想大干一场的核心区域。

城东的买房人，其实选择都落在这条航道上，龙头板块不是特别强，还需要时间去发展。

最后再谈谈江宁。目前江宁的整体发展方向，没有太大变化，还是围绕着双龙大道向南发展。不过江宁核心区延展到上秦淮后，下一步怎么走，有点凌乱了。

整个江宁主流地段，已经无地可供，目前感觉江宁在等土山机场搬迁，会释放大概5平方公里的优质地块，在土山机场搬迁之前，目前江宁还没有特别好的热点。

发展到上秦淮，江宁的热度在往两个方向分叉，一个是西南侧的正方新城，尤其地铁口现在比较热门。另外一个反向是向东达到方山南，其实价格也不低了。尤其中海方山印项目，很快就卖完了，说明区域内部还是有一定改善需求的。但方山南的问题是，一定要跟上秦淮、九龙湖产生较深的互动，这样与江宁核心区强势耦合，才是一个正确的选择。

而对于正方新城，更是如此，一定要把江宁往南发展的主动权往南拉，但又不能跳过自己直达禄口。所以正方新城目前也有压力，要想解决，还是要导入较多的资源才行，这就需要政府层面来投入了。

其他板块，也不是不能买，但主航道，目前看就这6条。大家可以参考！