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由 观察者 发表于2021-10-09 18:09:25
今年地产行业发生了一些出人意料的大事，国家显然希望所有人都能意识到：这个事关国计民生的行业，正式进入了一个新的阶段。
我的理解是，任何一个行业都有龙头和标杆，但现阶段的地产行业，因为“游戏规则”变了，特点恰恰就是有龙头，而缺少能够在态度和行动上给行业带来积极启示的标杆。
近期，业内多次出现房企无法按时兑付企业债的事例，在行业内造成不小的冲击。应对地产“新常态”，房企首先要确保现金流安全，尽可能拓宽安全边界。在此基础上，谋求进一步发展。
能否守护资金安全，是下半场房企能否“适者生存”重要指标。以中国奥园为例，10月8日，中国奥园披露公告，已划拨足额资金，用于偿付12日到期的总规模15亿元的“18奥园04”公司债券。这意味着，2021年到期所有的债务，奥园已偿还完毕，2022年，奥园也没有需要到期偿付的境内公司债。
从销售端来看，中国奥园的表现也比较理想，上半年回款率高达87%，前9个月的合同销售额也已经达到985亿，同比增18%——其中9月份销售109.5亿，十一7天破50亿。在“金九银十”的顺销、旺销助推之下，奥园全年1500亿的销售目标基本已经锁定。
这对于奥园明年进“绿档”，以及此后的进一步提速，都非常有利。其实，早在年初，中国奥园已经明确给出了进“绿档”的时间表，中期业绩发布后，大行的评级也是稳中有升。
（半年报发布后，20家中外大行对中国奥园的评级稳中有升）
从奥园的估值来看，对战略投资者也明显是有吸引力的，地产股今年以来的大幅下跌，明显是全行业的问题，奥园良好的基本面势必迎来价值回归，投资者需要更多关注企业经营带来的长期价值。
在地产股估值普遍下跌的情况下，外界其实非常关注地产企业对行业的态度，对自身发展的态度，是不是足够积极，是不是还能够保持自己的节奏感。
最近保利发展的股东、高管增持，对市场信心的提振就很大，实际上，还有一家TOP 30的中型房企——中国奥园，今年实控人3次增持+公司回购，累计已经近一亿港元。由于最近的两次增持就发生在9月份，且奥园实控人、主席郭梓文在中期业绩会上就表态看好公司发展前景和增持的意愿，未来继续增持，也不是没有可能。
表达对发展的积极态度，并且拿出实际行动，这其实是很多地产股投资者都希望看到的事情。
2021年9月27日，中国奥园宣布了增发的消息——Successful Lotus 将认购奥园107,875,000股新股份，每股3.708港元，涉资4亿港元，认购股份占扩大已发行股份总数约3.64%。资料显示，Successful Lotus为香港知名地产企业恒基兆业执行董事兼主席李家杰先生全资拥有的投资公司。
同时，奥园主席郭梓文也以同样的价格，认购了约6亿港元的新股，认购股份占扩大已发行股份总数约5.46%。
由于行业形势的变化，今年地产行业的资本动作很多，但奥园这次引入恒基兆业背景的投资方作为战略投资者，属于按部就班——明显是双方合作深化的结果。
中国奥园和恒基地产的合作，最早是2018年，按照正式签订战略合作框架协议，奥园首次引入了恒基开发粤港澳大湾区城市更新项目—广州奥园恒基?学苑壹号。
结果是，这个项目最近的表现非常火爆。作为奥园和恒基合作的成果，9月18日广州奥园恒基?学苑壹号开盘，2小时卖了超10亿。
学苑壹号提供了一个成功的合作样板，而中国奥园在大湾区有深厚的土储，据中报显示，中国奥园拥有逾70个不同阶段的城市更新项目，可售资源逾7500亿元人民币，其中大湾区占比99%……
在这种情况下，引入恒基兆业主席作为战略投资者，加深合作，对于后续的开发加速、业绩释放，明显是非常有利的。
地产行业并不缺少合作，但像中国奥园这种深耕大湾区、有城市更新项目等深度运营经验的特色房企，明显更能保持自身的节奏感，通过合作、引战等方式挖掘发展的潜力。
在行业分化的预期之下，现在的地产行业，在经营层面，确实需要一些敢立潮头的“破风者”。
现在的住房需求，和十年前、二十年前的住房需求，区别已经很大——改善型需求成为主力，综合产品力的PK不亚于性价比。换言之，房地产行业进入下半场，一二线城市成为主战场，房企造房子的理念需要顺势而为。
广州奥园恒基·学苑壹号的热销，就不是一个意外。除了一线临江、区位优越（国际创新城-大学城板块，周边学府林立）等外部因素，合作开发的双品牌加持，以及性价比突出，奥园在项目自身的产品力上也下了很大的功夫。
广州奥园恒基·学苑壹号不仅是一个项目，也代表了一套新的产品战略体系，和三大高端产品系列。
与这个项目直接相关的，是奥园最近正式发布5A+产品战略体系，以及同时推出的三大高端产品系列——面向高成长城市的ONE系，服务高端人士的云峯系，以及突出教育配套、人文环境的学苑系。
奥园对用户需求的研究发现，客户对空间产品与服务的渴望，已经从绿色建筑上升到健康生活。因此，5A+产品战略体系体从居住家、邻里家、匠心家、服务家、城市家五大居家生活场景出发，全面突出了健康智慧社区的定位。为了把五大场景的体验做好，奥园甚至细化出了22个模块和近百项有“情感”、有“温度”的细节。
在2021年，真正能够刷新自己的经营思维、系统性提升产品精细度的房企案例并不多。而奥园不仅做了这件事情，奥园恒基学苑系产品的开门红，也说明奥园的新产品体系“稳了”。
在2020年以来地产行业的变局之下，地产行业竞争加剧，房企普遍面临着向市场、向资本市场重新证明自己的问题，而目前看，中国奥园在经营上的升级颇为顺利，与过去几年的积累不无关系。一方面，作为为数不多的特色房企，奥园的身位优势非常明显——在城市更新领域，奥园有足够丰富的人才及资源，形成了复合产业的“奥园旧改模式”，是粤港澳大湾区城市更新标杆企业。
另一方面，在重点能力的升级上，比如在高端产品体系的打造上，最近发布的5A+产品战略体系定位为健康智慧社区，也有赖于此前的积累——大健康和智慧社区，一直是奥园集团的业务布局协同深耕的方向。
本质上，近期奥园在资本层面引战的动作，也更多是着眼于经营深耕的需要。恒基系从重要的合作方，到成为奥园的战略投资者，其意义不容小觑——未来的地产企业需要有较强的综合运营能力，对于财务、经营稳健的奥园来说，引入恒基的重点显然不在于资金的加持，而在于更大范围内的资源共享之下，奥园可以更加专注于能力的提升和高效的输出。
拓展能力圈，深挖护城河，是房企发展的必修课。能考出好成绩的房企，可能真的不需要在意行业的拐点在哪里。
作者：观察者
公众号：杨国英观察
发布时间：2021-10-09 18:09:25
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