中国房地产报大湾区_东莞多公寓降至7000元㎡,低价带动成交回升,有房企称已放弃商办市场

由 中房君 发表于2021-11-25 20:44:56


江小亭/发自东莞


去年,在东莞住宅涨幅明显,吸引市场绝对关注的时候,商办公寓依旧未有起色,且因住宅市场的狂热而更显落寞。据东莞中原战略研究中心数据,2020年全市公寓供应及成交面积皆下跌超30%。


近段时间,随着调控加码,住宅市场哑火明显,一直以来作为去化难题的公寓则纷纷开始摇身一变,冲在了开发商年底回笼资金的前线,在一片跳水式降价促销中,来访量及认购量回升明显



多盘低至7000元/㎡,最高折扣接近6折


公寓降价潮主要从国庆期间开始。


据东莞中原监测情况显示,部分项目降价幅度低至75折,最高去到62折,且同步还会叠加首付分期,低首付等更加宽松付款方式,给买家尽可能更多的妥协。


以价换量的同时,不少项目同步还会启动高佣激励渠道转介


主城区某地铁旁公寓项目给到的佣金最高便已去到15万元/套,不过由于该项目主推产品面积段相对市场其他较大,高单价、高总量与大体量下,去化依旧艰难。


或正如一房企东莞区域营销负责人所提到的,高佣的效果其实没有直接的产品价格优势明显,“现在市场上公寓价格战太激烈了,我们今年针对公寓没有特别好的推广政策,基本已经放弃公寓市场,先主力把住宅清了。”对方进一步补充说道。


换句话说,面对对价格愈发敏感的客户群,么妥协利润,要么接受低去化。


而与此同时,是仍在持续蔓延的降价潮,与五花八门的促销噱头


“2万元/㎡的卖1.6万元/㎡,1.8万元/㎡的卖1.2万元/㎡,1.6万元/㎡的卖9000元/㎡……”东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐便在其视频号中讨论着近期东莞公寓的降价现状。


以位于石碣的美的项目为例,前段时间放出的所谓工抵房单价仅1.25万元/㎡,搭配首付分期,首期低至5万元即可购入,而项目今年5月份推出商办产品时,均价还在1.9万元/㎡

水乡某盘含团购单价仅“7字头”起,低价的同时,是一系列的优惠方案,包括总房款直减2万元,首付降低至仅需3万元即可锁房,剩余首付可1年分期,另外还推出三个月内可更名,未更名成功三个月后可无条件退,而项目方还将贴心为客户补贴1000元利息……



此外,也有公寓项目通过改精装为毛坯的“减配”方式来实现更低单价。


为吸引购房者下单,开发商们可谓绞尽脑汁。


现在大部分购房者只看价格,不看品质,也不看价值,有些高品质项目确实很艰难。”业内某人士略显无奈的表示道。



认购量依靠公寓促销降价支撑


面对不少项目跳水式的调价,从成交结果来看,促销效果显著拉动成交


“以前可能大半年才卖个十几套,现在同一个项目一个星期就能成交几十套。”某房企营销总对此表示道。


而从中原大数据发布的10月东莞公寓成交个盘排行情况来看,诸如加大公寓线回款力度的保利便因多盘优惠幅度较大,叠加央企品牌,占据了TOP10榜单中的四个席位



其中得益于价格降幅大、采取首付分期、渠道带客积极等的和光尘樾更是凭着190套成交量登上了单月网签TOP 1;而另外位于虎门站的保利时区公寓产品,在首付免息分期等方案下,本月首开亦拿下不错去化成绩。


反观过去几个月的成交套数排行,单个项目单月成交10余套便能跻身TOP10行列。


据中原监测数据进一步披露,过去10月份,50㎡以下的小户型产品成交占比达到84%,且由于和光尘樾的刺激成交,同步还带动了20㎡-30㎡产品成交占比的环比上涨。小面积叠加优惠政策,总价优势明显


在市场走访过程中同样可以感受到,无论是公寓还是住宅,“刚需”都是房企营销人员们当下频繁提到的字眼


当市场回归于服务刚需,与此而来自然是对价格的更加敏感,与更谨慎的入市态度


正如某位TOP房企营销人员提到的,“有些客户可能要来回看六七遍才会最终下定,非常的谨慎。”“这一段时间内,买商办公寓的客户不少一部分是自住过渡的刚需,他们暂时买不起住宅,几十万元就可以拿下的公寓成为替补。”一楼盘销售顾问同样如此提到。



 业内:价格降到位,可以上车


临近年底,房企对于公寓清盘,回笼资金的决心已然非常大,面对不少公寓产品实实在在的让利,业内有观点认为如价格降到位,可以考虑上车


何种程度为价格降到位,对此车德锐认为,15年内租金收益可以连本带息回本即可理解为价格降到位了。而从现阶段大幅降价的公寓而言,不少产品的租金收益是可以达到比较理想水平。


此外,个税方面也有好消息,11月1日起,东莞的非住宅转让个税已调整为1.5%,相较于之前,公寓的转让税费成本也有一定程度下降。不过除个税外,转让时涉及的增值税、土地增值税、契税、中介费等依旧是一笔不小费用。


且公寓促销的同时,不少住宅项目同样在让利冲刺业绩,虽范围及程度不及公寓,但对于有名额有需求且资金能上车的购房者,还应以住宅为先


对于公寓的选择,则可参考车德锐进一步补充的几点:长线投资,以租金收益为主;买来过渡自住;租金收益15年内可以连本带息回本,以及房子能够租出去,且实现租金比较高。

据中房君不完全统计,目前东莞市在售公寓项目超50个,城区片最多,在售价格主要集中于1.2万-2.4万元/㎡,东部、水乡等部分项目单价低于“1字头”。


责任编辑:江小亭

审读:戴士潮


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