市井财经_王健林和郁亮,竟然成了“难兄难弟”

由 无冕财经团队 发表于2022-10-01 08:01:01

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文 | 无冕财经团队


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两家物业企业都在冲击上市,一家即将“上岸”,一家还在“搁浅”,但没人能完全放下心来。

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作者:方原

编辑:陈涧

设计:岚昇

实习生:谢加


论起江湖辈分,郁亮要喊王健林一声大哥。


这两位难兄难弟,手下的地产公司,虽然不至于陷入绝地,但也承压不少。


巧的是,这两位地产大咖,手下的物业公司,都碰上了关键时候。


10月22日是万达商管的关键期,如果未通过聆讯,这家巨头将面临IPO第二次失效。


同样在港股市场。9月29日,万物云将在港交所正式交易。


虽然一家即将“上岸”,一家还在“搁浅”。但幸存者也没法因此嘲笑挣扎者,因为他们都知道,前方的路,依然充满艰险。


千亿估值野心


万达商管IPO的预热,距离如今已经比较久了。


2021年10月,珠海万达首次向港股递交IPO申请,此番上市,被称作是万达与王健林的翻身一战。


可惜,首次递表后,到今年4月,招股书超期失效。


外界普遍认为,万达商管首次招股书失效的外部原因,是交易所、证监会加强了对物管企业上市审核及问询次数。内部来看,则是适逢地产下行,拖累物企,致万达商管估值不及预期。


失效当日,万达又重新交表。只不过,二度交表至今,仍未有音讯。


相比起来,万物云的上市,顺利了不少。


今年4月1日,万物云向港交所递交申请书。中信证券、花旗、高盛为其联席保荐人。


2019-2021年,万物云收入分别是139.27亿、181.45亿元和237.04亿。同期毛利分别为24.68亿元、33.65亿元及40.2亿元,年内利润为10.4亿元、15.18亿元及17.14亿元。


三个半月后,万物云收到上市批复。


上市之初,市场有传言称,万物云的估值将达到2000亿港元。


现实情况是,目前发售价为每股发售股份49.35港元。万物云挂牌上市前,总市值约576亿港元(526.6亿元人民币),市盈率约为31.57倍。


万达也有千亿估值野心。据招股书,万达商管上市前融资额达约60亿美元、估值达到1800亿元。市场也曾传言,万达商管估值超过2000亿港元。


为什么急于上市?


王健林一定比郁亮更着急。


万达商管曾与投资者约定,要在2023年10月31日前完成上市。如若不然,投资方有权要求万达进行现金补偿。


珠海万达商管去年10月招股书披露投资者名单,图片来自乐居财经。


标普指出,如果珠海万达商管未能如期上市,且所有IPO前投资者选择行使回售权撤出投资,万达商管和万达集团的流动性和财务指标可能会弱化。


物企上市就是造富。虽然郁亮曾说:“万物云的资产和利润占万科的比例较小,影响不大。”但一般而言,物业公司上市,有利于增加融资渠道,减轻地产公司的压力,并进一步做大规模等好处。


另一层面看,物管板块曾是地产公司的“现金造血器”。


“造血”的逻辑是,一方面,能通过提升子公司的市值,推高母公司的市值。


另一方面,子公司会成为母公司的提款机。譬如,子公司在遭遇资金紧张,甚至是存在未弥补亏损时,仍向母公司出借大额资金。二者存在不合理的关联交易和关联担保等现象。


譬如恒大物业(06666.HK),独立调查委员会提供的资料显示,在相关高管授意下,恒大物业134亿元存款质押相关贷款透过第三方(扣除费用后)划转回流至中国恒大集团,用作集团的一般营运。


若不是恒大此番“暴雷”,这样的操作绝非能轻易被披露。


譬如,粤系公司时代中国旗下的物业股时代邻里,曾有一笔“特殊”的借款。这笔16.75亿元的借款,由时代邻里作为担保,以物业收入作为抵押。之后,这笔钱又被时代邻里以同样利率借给了母公司时代中国。这样的操作,也被怀疑是为母公司“输血”。


子公司还能为母公司带来大额分红。据万物云招股书,在2019年至2021年期间,万物云累计派息超41亿元。同期的利润,也只有42.73亿。外界质疑,万物云对股东有输血嫌疑。


故事不好讲了


但是,物业股的黄金时代,已经过去了。


2021年中旬,多只地产物业股飘红。碧桂园服务(06098.HK)涨到84.23元/股,华润万象生活(01209.HK)冲击至51.53元/股的高峰。一时间,物业概念股被称为“地产茅台”。


但在去年8月,物业估值开始回调,不少物企面临“上市即破发”。


原先,是中小物企在规模上无法匹敌大房企,于是在资本市场上表现低迷。


部分上市物企市值较巅峰期都有较大回撤。


现如今,民营大型物业也不吃香了,原先包括碧桂园服务、雅生活服务、融创服务等物企“大象”,市值较最高峰时,下滑80%至90%。


所以,无论是万物云或是万达商管,如今都不是上市的最好时机。


港股市场,股价不振。受海外央行加息,资本成本提高,流动性紧张等因素影响,9月27日,恒生指数盘中一度刷新11年来最低。


于是,万物云董事长兼总经理朱保全在朋友圈转发万物云上市报道时写道:“差市场结交真朋友。”


除经济面原因外,传统物业模式利润空间收窄,急需新的故事模式。


万科与万达一样,都试图讲点新故事,摆脱常规的物业概念。


万达商管对外的口径是,成为最大的纯商管物企,并强调其“轻资产”概念。


万科则是直接将“万科物业”改名为“万物云”,并强调其科技标签,称“万物云未来的竞争对手已经不是传统物业企业,而是科技公司的下沉”。


只不过,这个科技故事,正处于初始阶段,还未进入大范围推广阶段,未来依然是未知。


王健林也依然在叙述着他的商管物业之王的故事。9月27日,珠海万达商业管理集团(简称“珠海万达商管”)一口气接管了5家奥克斯广场。


珠海万达商管今年合作了不少项目。


万物云上市,物企市场将不可避免掀起一波风浪。只是,郁亮和排队中的王健林,都难言轻松。



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