普通投资者如何快速筹集资金，破限购？
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普通投资者如何快速筹集资金，破限购？
框架思维
1、对资金的认识与规划
2、资金的运用
3、不同资金的成本及筹集方法
4、破限购的前提
5、破限购的方法
正文开始之前，楼市团长强调一下：本人是一个保守主义投资者，并不建议大家过度利用杠杆，而是适度负债，让家庭在安全范围内，慢慢变富。
我们做任何事都不要忘记本来的目的和意义，首先我们要明白筹资买房是为了什么？
我们筹资买房是为了家庭，让妻儿老小有个安身之处，让自己辛苦攒下来的积蓄不被通胀洗劫。如果筹资影响到家庭的生活，那就本末倒置了。
如果你是为了追求暴富而筹资，非常危险，严重不建议你采用下文的做法。
很多人对追求财富，没有耐心，到处折腾，冒险而行，结果不但赚不到钱，还亏光了所有本钱，其中原因就是最初的动机不对。
所以，在讲筹集资金之前，首先要梳理对资金的认识和规划。
一、对资金的认识：
1、资金是有成本的
2、资金要变成资本才有力量
3、运用资本是高智商的行为，需要平衡成本、风险、收益三者的关系。
我们在高中课本就知道货币是一般等价物，既然它本质是等价商品，那么它就有成本。
例如，你找不同的渠道筹资，成本是不同的。亲友融资2-8%，银行的资金5-10%左右，网贷平台10%以上等等。
这时就有朋友问了：这些钱都有成本，我该怎么选择？有没有不要成本的资金？
首先，这个世界上没有任何资金是没有成本的，哪怕是你自己的钱，也是有成本的。（定期存款一年利率1.5%）
其次，一个人如果只看小钱，盯着利息，没有长远眼光看到超额收益，是不适宜投资的。因为投资的本质就是用风险置换收益，认知变现。
投资房产最贵的不是利息成本，而是稍纵即逝的：机会！
历史性的机会来了，你还在犹豫要不要多交几百元千把利息？别人早就冲进去抢货了。
很多人问我：2014年的房贷打9折，利率有优惠，裂变之后利率上浮，要不要这样做？
我直接回答：你想裂变多拿几十万甚至上百万出来，多交千把利息，不应该吗？
2014年的房子，2016年初裂变再买多一套省会二线城市，现在涨的幅度绝对跑赢多交的利息。一套赚得多，还是两套赚得多？
如果连把控资金成本的信心都没有，那说明你还没有洞察到财富的底层逻辑，只是看到一个点，没有框架思维，看到成本、风险、收益三维立体。
任何资金都是有成本的，就像做任何生意都要本钱一样，你唯一要做的就是让生意的收益覆盖成本，多出来的就是你赚的。
房产投资债务原理：
1、寻找到大概率上涨的房产（涨幅要大于债务成本）
2、更早地借到更多、更便宜的资金，买下房产
3、买下之后，维持现金流不断裂，等待上涨。
4、大涨之后，卖掉套现，清掉债务，剩下就是自己赚的。
做到以上4点才算一个完整的成功投资
如果了解投资房产的债务原理，就可以推而广之，其他的任何投资几乎一样：负债加杠杆，寻找到一个高回报的项目，其收益率要高于债务的费用支出，再维持住现金流，等待估值上涨，卖掉套现。这种做法不断融资并购的海航、复兴、安邦玩得贼溜，过去几年净资产飞速增长。
穷人一看到成本和风险，立即停止行动，拒绝思考；而富人却会小心翼翼地尝试，一旦验证正确，就反复裂变。
这世界的一切东西都是要交换才能得到的，你想得到的那么多，却对自己付出的努力斤斤计较，对自己忍受的痛苦反复权衡，还怎么投资人生呢？
克服了对资金成本的恐惧，我们来看看资金该如何运用。
资金是过剩的，只有资本和杠杆才是稀缺的，才是能够带来收益的。
那什么情况下，资金才会变成资本呢？
资金变成资本要满足几个条件：
规模够大、期限可控、自由支配
斯坦福大学有一门经济学课程专门讲过资本的定义和运用。上课之前，教师提了一个非常有趣的问题：一颗种子，可以称之为资本吗？
下面的学生马上议论纷纷，其中一个说：如果种子能够发芽，就可以不断生成更多种子。可以称之为资本。有的说：不能称之为资本，因为一颗种子无论其是否能够发芽，带来的回报太少。
众人莫衷一是，老师缓缓走出讲台，讲了一句话：如果一颗种子不能称之为资本，那么10颗，100颗，1000颗，10000颗呢？
所有学生恍然大悟，所谓资本，天然要具备“规模优势”。一元钱是不能称之为资本的，但是100万元可以，这就引申出一个观念：普通投资者要注意将日常的闲散资金归集起来，形成具有力量的资本，然后打出去。
相信很多人都玩过游戏，也买过道具。现在有两样道具，第一样，500金币，攻击力加20%；第二样5000金币，你买了，攻击力加满，等同于无敌，还可以四处杀人，然后捡别人掉下的金币。
所以买了第二样道具的玩家，金币几乎是用不完的。但是，90%的人，总是忍不住，在500金币的时候就买了第一个道具，但依然无用，他还是会被杀死，最后金币被人捡走，游戏又重新来过，一直都走不出死循环。
这就是很多人的悲剧，很多人一会儿干小生意，一番亏损；一会儿炒股，割肉离场。小钱不懂得攒成大钱，去买一个大道具，干一件大事，而是反复在小领域里犯错交智商税，最后连本钱都丢掉，不得不重新来过。
所以这种人一生都升不了级。90%的人累积不起原始资本，90%的人逃不出老鼠赛跑的怪圈。
资本第二个条件是期限可控，如果你问别人借来100万，但是别人要用的时候，你要随时还钱，那么这100万你是很难把它用作资本的。因为你根本不知道这100万能用多久，自然无法对它进行规划。
因此，我们每次筹资的时候，一定要做好期限管理，还款尽量往后推，并且期限要分散，不要让多个债务集中到期。债务洪峰到来，连许家印、王健林也受不了，何况我们普通人。
另外，尽量长债短投，一个十年到期的债务投入到三至五年看涨的项目，是没有问题的。
最危险的是短债长投，债务资金马上到期，项目还没升值，甚至被限售，无法卖出套现，那就麻烦了。
如果限售无法交易，但房产已经翻倍了，其实不卖房也能套钱回来，详细做法请参考裂变系列第二篇：
资本最后一个条件是自由支配，不归你支配的资金，即使在你手里，也是没有作用的。因此我们筹集资金时，那些不在自己掌控范围的资金，不必考虑。
二、对资金有了基本的认识之后，我们来看看资金的规划
我们知道，只要一个人还活着就存在物质消耗，那花钱是少不了的。因此，我们做资金规划之前，手里应该有一张家庭月度现金收支流量表。
每月净收入=收入—支出
每月固定支出：生活费、车贷、父母养老费、购物、应酬、旅游以及孩子的学费等。将以上所有费用，可以均摊的，全部均摊至每个月，算出每月大概固定支出多少（注意：这个支出不含所有房贷月供）
每月固定收入：将家庭所有成员的固定月收入列出来，相加汇总。流动性收入不计，预留作机动资金。
开始行动
（以下方法涉及政策问题，仅作免费分享，不鼓励任何人效仿，责任自负）
很多人买房缺的不是月供，而是首付。
不少知名企业的员工，即使月薪2.3万，但是刚工作两年，只有积蓄20万，要一下子拿50万首付出来买总价160万的房，他也是办不到的。
难道就只能一点点攒钱，攒够50万再买吗？那时房价又会涨到什么程度？万一永远追不上房价了怎么办？
好了，首付要50万，缺口30万，假设他父母愿意借30万给他，并且可以等额本息4.9%分五年内还清。那么，这30万月供5600元。
另外房贷按揭160—50=110万，等额本息利率上浮30%即6.3%，30年即360个月还清，每个月6800元。
两者相加，月供约12400元，而他月收入2.3万，基本没问题。
该名员工，以等额本息分别4.9%借30万和6.3%借110，那他资金成本多少呢？加权资金成本贷款精算得：
6%！太便宜了！
很多人就会说了：房价一年涨幅不超过6%，那就是亏的。
这种讲法，不太准确，因为我们投资房产，大多数情况下不是一年就卖出的，并且每年通货膨胀约10%，而他的资金成本仅为6%，所以粗略来算还是赚了点利差。
2013买入深圳、上海、北京的朋友，2014年房子不但没有大涨，还亏了一年月供，但到了2015、2016年，房子就翻倍了。
世间没有多少合法生意当年投入，当年就大幅盈利的。
阿里巴巴亏了十几年才爆发，哪怕你砸钱开个西餐厅也要一定时间才能回本盈利。
房产，同样的道理，前两年横盘不涨，第三第四年政策控不住了，一下子把之前摁住的涨幅报复性拉上去。
你以为房子是这样涨的（斜坡式）：
实际房子是这样涨的（阶梯式）：
因此房子阶梯跳涨的前夕，机会才是最贵的。
回到上面那位知名企业员工的例子。我们得出一个购房总价模型：
房产总价=自有资金+贷款资金
房产总价= +
一般情况下，自有资金是三成首付，其余7成贷款，如果资金不足，首付就需要借一部分，而极端的情况是：连首付也是借贷来的，即：
房产总价= +
这个绝对是高危险行为，万一买来的房产不涨或不能随时卖出变现，月供利息一点点吃掉你的剩余的资金，你就会出事。
所以，操作之前，一定要计算好资金成本和预留资金支撑到房子上涨卖出套现那天，否则倒在大涨前夕，那就悲剧了。
那么贷款资金如何管理才能保证每月都有钱还款，支撑到房子大涨呢？
假设你只有100万，月薪1.3万，支出7000元，那么这100万应该预留30万在手，拿70万去作为首付，买一套230万总价的房子，贷款160万，月供8000多。
30万+净收入6000元，这样抗三五年不是问题。
于是我们得出一个购房月供现金流模型：
每月净收入=收入—支出
月供还款来源=预留资金+每月净收入
极端情况有两种：
1、你一分钱预留资金都没有，那么就要满足：每月净收入大于贷款资金月供
即收入—支出大于贷款月供
但这种情况非常危险，临时家里要用钱，你这个月就供不了房了，随时出事。
2、你一分钱月收入都没有，那么就要满足：预留资金大于36个月月供，也就是说你坐着不动，不上班，预留的资金都够你供36个月。
这种情况的风险在于资金池是不断缩小的，所以在这段时间，你要想办法开辟新的资金来源，以时间换空间，不断腾挪。
所以理想情况是：预留资金+每月净收入大于月供（这种情况，可以无限期抗衡，等待翻倍上涨）
请看看我为一位高净值朋友做的债务风险评估和现金流测算：
手上现金100W，每月月供支出43219元，即该客户在没有任何收入的情况下，仅能勉强维持2年月供，需要及早做调整了，越往后越被动。
有了整体的资产债务评估之后，就能做出一步优化计划，2016年初我为她制定了四个资产配置方案，经过调整，2018年她的总资产再次实现了大幅增长。
三、明白了这些，接下来我们来看看不同资金的筹集方法。
筹集资金的两个前提：
1、信用
2、资源
个人信用包括还款意愿和还款能力，没信用，人缘不好，哪怕掘地三尺也是借不到钱的。
恒大当年上市失败，资金紧张，为了筹资活命，在香港陪郑裕彤玩扑克，打高尔夫，足足陪了大半年。
所以不要抱怨“我借不到钱啊！”，应该说“我平时干嘛去了，没有注意搞好人缘”和为什么没有保护好征信，上了黑名单，导致在银行借不了钱。
一个人的价值高低跟他三天之内能够筹集的资金多少正相关。简言之，你在朋友圈子越有价值和影响力，你就越有可能筹集到大量的资金。
如果你环顾四周，无钱可筹，那你该自省一下了。
筹集方法：
由于筹资内容不便公开分享，请您关注公众号“房产投资笔记”，然后在窗口输入“第三篇”即可获取具体的筹资方法，谢谢理解。
另外，因为本文已经够长了，破限购来不及写，下次再单独写，希望谅解。
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《普通投资者如何从人生第一套房裂变成第六套房》目录：
前言
第二篇：如何开启房产裂变之路，一套变两套，两套变三套
第三篇：普通投资者如何快速筹集资金、破限购
第四篇：笋盘都去哪了？
第五篇：如何防范二手房交易的陷阱
第六篇：不同类型的房产价格上涨的逻辑
第七篇：一座城市板块轮动规律和投资方法
第七篇：楼市投资中最容易出现的亏损是什么
第八篇：投资什么房子最容易赚钱？
第九篇：不同信贷产品的运用与风险管理
第十篇：优质工作在房产投资中的意义和运用
第十一篇：一份漂亮的收入流水是怎样做出来的？
第十二篇：房产投资中，对五年一金的正确认识和运用方法
第十三篇：一手房和二手房，哪个赚得更多
第十四篇：如何买在大涨前夕，房产投资的周期判断
第十五篇：从人口和经济角度来看，房产投资还可以玩多少年？
第十六篇：各种政策打击对房产价格的影响和后市走势
第十七篇：不同房产，接盘客户群体细分及回报逻辑
第十八篇：怎样培养自己的二手房御用中介？
第十九篇：普通投资者，怎样利用贷款中介筹集更多资金？
第二十篇：怎样申请总额度100万的信用卡
第二十一篇：如何申请300W信用贷并合理运用？
第二十二篇：老人房票，该怎样使用才能最大输出效益？
第二十三篇：毛坯房装修行业的内幕，不可不知道
第二十四篇：怎样做二手东，每月躺着赚钱？
第二十五篇：老破大放弃流通性，一切为了收益率的投资逻辑
第二十六篇：怎样每年买2套房，持续建仓？
第二十七篇：未来20年，京沪深房产的长远走势和顶部位置
……
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文章转载自微信公众号：房产投资笔记
