楼市秘籍速成法

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    《射雕英雄传》的铜尸陈玄风盗得半部《九阴真经》，藏在哪里都不放心，最后把原文毁了，刻成刺青，缝在胸口，后来被剥下。胸口皮肤面积有限，在这么小的范围抄下半部《九阴真经》，能写多少字？结论是很少，不到1000字。

      购置房产的终极速成版其实只有六个字：七成30年按揭。可是大部分人都难以早日购置房产以实现财务自由和提高生活质量。所谓正道，就是人类经过千锤百炼真正能够保留下来的最有效率和最迅捷的方法，大道理不一定能快速转换成“钱”，本文只是将房产购置作为一门手艺，教你快速赚钱的方法。房投客做成房产投资的“速成手抄本”，就1000字，以供青年人流传、实操。

1、首先，你需要一份工作。

2、工作至少维持六个月，工资不重要，但一定要让公司帮你交“四金”。

3、在公司结交一帮好兄弟姐妹。

4、开始养流水，每个月固定入账，三个月可取走一次整数。

5、在每个银行开设借记卡，办超级网银。

6、开始养社保，纳税证明。

7、开始扫街，假装买家，看房200套。

8、对笋盘形成自己的价值判断。

9、板块轮动，判断下一个热点。

10、对重点区域30个楼盘必须做到完全熟悉。

11、避开“处房情节”，专注于二手房，不推荐学区房。

12、了解市场客户分类，口味趋势。

13、理解当前形势和国家政策。

14、选择两个有能力的御用中介，建立私交。

15、认识至少一个贷款中介。

16、工作三个月后开始了解信贷，找到低成本资金。

17、积累一些小额刷卡消费。

18、信贷目标200万额度。

19、请兄弟姐妹吃饭。

20、开始练习信用卡“空当接龙”。

21、初次接触私人拆解。（开口实操，试试能否真的借得来）

22、准备两张房票。

23、房票A开始“凤变冰”，全款买老破小。

24、买房的时候带现金去，增加震撼力。

25、四字大法：哭穷、认怂。

26、老破小交易周期尽量缩短。

27、优先使用老人房票。

28、熟悉交易流程。

29、熟悉建材市场。

30、熟悉买卖，租赁实战。

31、迅速抛售，赚取第一笔利润。

32、第二次“凤变冰”循环，更熟悉流程。

33、三到四次“凤变冰”，积累原始资金。

34、房票B开始大面积低单价。

35、大面积交易周期尽量拉长，拖六至八个月以上。

36、选择30年等额本息。

37、先不要使用公积金。

38、简易装修，分割成单间出租。

39、制造赚钱效应，获取家人支持。

40、获得家族资金。

41、获得多位核心人物。

42、帮多核开始申请各种银行借款。

43、59岁之前，资源一定要榨干净。

44、目标500万银行借款，500万私人借贷。

45、继续买入，组建航母编队：成长性、防守型、收益性、流动性、长短期项

        目、大中小型标的。

46、对于多核可以用抵押证控制，记得保留全套文件和资料。

47、房产开始升值。

48、依靠抵押、截断、高评、对敲等方法获取资金。

49、用低成本资金替换掉高成本债务。

50、破限购限贷。

51、循环2N。

52、增加朋友圈。

53、拓展私人借贷渠道。

54、涉足成本更昂贵的资金，扩张边界。

55、逐步打造团队，开始伙伴分工。

56、绘制现金流量表，预估未来缺口。

57、在中介挂牌，涨价顶帖。

58、假装买家、了解卖方行情。

59、春节前最淡，春节后最旺。

60、有秩序地在三重顶卖出房产，优先卖充分成熟的。

61、开始考虑全职，投资房产笔工作重要。

62、主要的时间以融资、扫笋盘为主。

63、花50万元给女人买个包。

64、构建以“娃本位”为核心的资产组合包。

      千字速成大法，环环相扣，每一点都非常重要，只能用于特定时期、特定场合、特定人群，只要认真学习，把基础打好，把逻辑理顺，当楼市环境变了，你就能够顺着逻辑推导、想出对策，万箭齐发。

下面对这个房产投资“速成手抄本”做个注释：

一、工作绝对不是让你去赚工资，上班的主要用途是为你交“四金”，交四金在申请房贷、申办信用卡时会有很大帮助。上班的第二层含义就是结交兄弟姐妹，赚钱再快也比不上借贷，借贷是根据个人信用而定，你的那群兄弟姐妹，个个都是人形金矿，只要你挖掘得好，10个朋友一凑就是300万启动资金。

二、批房贷的银行一般需要6个月流水，有些管控严格的银行甚至需要12个月流水。同一家银行开通两张借记卡，做到“收支两笔账”，其中所有支出走一张卡，比如月供、消费、分期付款和还信用卡等，所有收入走另一张卡，比如工资、房租、定期存款和基金定投收入等。初入职场、工资不高、流水难看，可以每月固定在进账卡存入一笔23456.78元，暂时不要取走，每3个月可以集中取走6万。按照谨慎原则，银行应该集中监控“工资”项目下的每月定期收入，但是根据实战，每月固定日期存入一笔钱，非“工资”类目也很有用。如何养社保和纳税流水，这里不展开讲解。

三、速成大法也没有捷径，养流水的同时，必须“扫街”。一切都是无差别的人类体力劳动，扫街，要求看房200套。随着你皮肤被晒黑，脚底被磨破，晚饭今天没有吃，明天没有吃，后天忘记吃，经验值就会上涨，就会有实战心得体会，各种疑问迎头而解。自古常胜将军都有长年泡在第一战线的经历。

四、选择御用中介和贷款中介，建立私交甚至深交，培养人脉。这一点，只要你是个人都会，不展开论述。

五、资金渠道是重点。缴纳三个月四金后，征信报告已经有记录，开始申办信用卡，争取申办所谓的“金卡”、“白金卡”、“黑卡”等以最大限度提高总额度，收卡即激活，开始养卡提额度。每张卡刷50笔小额度消费，笔数要多，商户要杂，类型要全面，这样信用卡统计报告才好看，银行才会认为你很有钱。提前半年请兄弟姐妹吃饭各种玩，真心实意告知他们你准备投资房产需要资金，甚至可以借他们的名字申办信用卡。10个人每人10万就有100万。

六、第一次“凤变冰”不用追求高利润，主要目的是熟悉“买入、装修、卖出”的整套流程，但是利润再薄，也能跑赢定期存款利息。在第一套的基础上展开第二轮“凤变冰”，挑战一下获利上限。此外，还可以做第三轮、第四轮。“凤变冰”的目的主要三个：1、小规模实战，长长经验，交交学费；2、筹集100万自有启动资金；3、给家人留下一个赚钱的印象。

七、赤手空拳来到大城市，无存款、无人脉、无资源的三无年轻人，需要“借贷”和“凤变冰”这两棵科技树。信用卡可以通过“空当接龙”的方法虚空幻化出几百万资金，尽管其中的过程苦不堪言，“凤变冰”获得100万启动资金，获得家人的支持。

      不管是谁，起步的时候都不轻松，而你没有爹可拼，你就必须更拼命。你从零起步，就必须冒更大风险，吃更多的苦。房产投资相对其他投资来说还算轻松稳妥，理应欣慰。

    上面所有事情做完，剩下就是“蓄势待涨”。因为你已经负债，这时最关键的步骤是：房价必须大涨。你已经“筑巢引凤”，结果房价没有大涨，那你就是埋坑自己躺。房价会不会涨，是全面系统性问题，不是实操层面的问题，是基于奥派经济学、货币经济学、宏观调控、土地政策、人口聚集大数据等一系列分析的结果。要把“房价是涨是跌”的道理说清楚，要写100万字，因此不是“速成篇”要教的东西，你记住结论就可以：涨！

     楼市也和桃子一样，存在一个“成熟”的概念，一个地段从潜力、青涩、成长、发展，最终会达到成熟和过度成熟这两个阶段，因此，除了借贷、抵押、截断、高评、对敲等各项手法之外，还有一个极其重要的选项：卖出！所以，当手中物业接近成熟时，要尽早挂牌出售；而物业过度成熟时，要坚决全力抛出换筹。成熟水蜜桃也有腐烂之日。

   最后，多说一句。对于房产投资积累财富的终极阶段，富贵如浮云，都是白云苍狗。财富并不能抵抗战争、政策变迁、社会动荡、甚至科技发展和牢狱之灾。超级富豪要一代代维持社会财富水准，非常困难，几乎注定要缩水。相对而言，如果富豪有几千个儿子，而每个儿子均分一个亿，并且散居在世界各地，则他整个家族将堪称根深蒂固，不可撼动。因为几千人的财富增长，一定会超过一个人的速度。孩子才是终极财富。血脉的传承，就是自然界的终极意义。而你要做的，就是构建以“娃本位”为核心的资产组合包。

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注：“凤变冰”，凤姐变冰冰。

文章转载自微信公众号：房产投资笔记