二手房交易中的贷款陷阱，一不小心损失近100万！
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正文：
今年下半年，因工作地址的关系，许先生考虑把广州的首套房出售，置换佛山金融高新区的1套二手房。
在该板块找了多位中介后，他和老婆锁定了1套90平方米的小三房，总价270万，并于今年7月23日，在中介门店与卖家签订房屋买卖合同。
由于卖家还有银行贷款没有还清，许先生提前支付了10万定金和70万首付款帮卖家赎证，并备注“涂销5日内过户、出同贷书后再行过户、不可申请公积金贷款”等具体的条件。
根据买卖合同，买方需要在7工作日内，向银行申请按揭，按揭由买卖双方自行解决。当时为节省费用，许先生决定跳过按揭公司，自己找银行办理贷款。在经过对比后，他最终选择了按基准利率上浮15%的农业银行（由于是二套房，同期其它银行上浮20%）。
原本双方约定8月3日办理按揭，但8月2日，许先生了解到汇丰银行二套房利率只需上浮11%，于是和卖家商量申请汇丰银行贷款。谨慎起见，双方同时也继续办理了农行的按揭申请。
8月10日前后，许先生接到汇丰通知，申请被拒。为避免卖家生疑，他没有通知卖家，而是继续等待农行的结果。但后来许先生才得知，原来汇丰银行的客户经理此前已经告知卖家，由于负债过高，这笔贷款通过的可能性不高。
8月14日，许先生接到农行通知，贷款已经审批通过，各项结果都正常，利率上浮15%，未砍额度，贷款总额为房价6成，即162万。
许先生本来以为，搞定最麻烦的贷款，接下来只要缴清税费、办理过户、等银行放款，就能顺利换房。但8月20日，事情再度节外生枝。
原来，农行出具的“审批通知书”，并非盖有公章的“同贷书”，虽然农行方面表示具有同等效力，贷款审批通过的结果真实可信，但卖家对此并不买账，坚持要求看到盖有公章的“同贷书”。办理业务的农行强调，禅城片区的农行情况特殊，从5年前开始，就只能出“审批通知书”。
双方开始“纠字眼”，而在当时签订的买卖合同上，明确规定：“买方需在第1次备齐资料办理银行贷款之日起50天内获得银行同贷书，否则视为违约，需赔偿总房款的10%即27万的违约金。”
交易陷入僵局，买卖双方也开始互相猜疑。
买家认为，既然银行内部系统已经可以查到真实的审批结果，那就具有同等效力，是不是叫“同贷书”根本不重要，卖家故意刁难，说不定是想“骗违约金”。
但从卖家的角度来看，买家在汇丰银行的贷款被拒，已经让他对买家的资质产生怀疑。坚持要看到盖有公章的“同贷书”，完全是出于保障自身权益的考虑。
值得注意的是，该案例中的卖家其实是职业炒家，该房源实际上是挂在他亲戚的名下，也就是说，牵涉任何手续，都需要卖家、买家和“挂名业主”三方配合才能完成，这也增加了事情推进的难度。
由于已经付了80万给卖家，许先生认为自己处境相对被动，如果真的闹到打官司，就算最后胜诉，可能也要耽误两年时间，到时候拿回80万不知道还能买到怎样的房子，刚需根本耗不起。
权衡利弊后，许先生决定马上更换1家银行再次申请贷款。经过托熟人找关系，最终赶在50天的限期之内拿到符合卖家要求的“同贷书”，并于上周末成功完成过户。
干货答疑
许先生的案例并不复杂，但其中涉及到的二手交易问题，确实对其他买家有警醒作用。比如：帮卖家赎证，买家如何降低风险？贷款批不下来，这个锅要谁来背？怎么签合同，才能避免双方事后“纠字眼”？为此，买买君采访了专业人士，整理出有效的应对策略。
▲帮卖家赎证，买家要注意什么？
买买君咨询了办理二手交易的专业人士，目前赎证主要有4种方式：1、卖家出资；2、买卖双方共同出资；3、买家出资；4、第三方机构垫资。目前市场上卖家相对强势，通常要求买家出资，相当于预支首付款。
但买家出资存在的风险是，如果最后买家拿不到银行贷款，而卖家又已经把钱拿去赎证，暂时还不回来，买家也没办法一次性付款，就容易引发纠纷。
怎么规避这种情况出现？专业的中介会在操作顺序上进行调整。
首先签买卖合同，但只交定金，然后买家向银行申请按揭，通常1-2周可以出同贷书，等出了同贷书，买家基本确定能拿到贷款后，再在银行扣款前1天把赎证的钱打给卖家（中介会提前冻结卖家账户的网银功能，确保资金用于还贷），最后缴清税费、办理过户、等银行放款就行了。
以上的操作顺序应该直接列明在合同里，而具体的时限，比如：什么时候申请按揭，几天内办理过户等也可以约定清楚。但多长时间放款等这种买卖双方都不可控的事情，就不要随便承诺。
我向中介打听到，目前广州放款最快的是建行，但建行要求必须把首付款存在建行，看到首付款才能批贷款。
通常大家有个误解，以为赎证后才能申请贷款，其实不用，是否赎证只会影响过户，没赎证买家照样能申请贷款，调整两者的顺序，完全可以操作，同时更能保障买家的利益。
但还有个问题需要注意，买家选择帮卖家赎证，就意味着自己只能做纯商贷。因为公积金贷需要提前把90%的首付交给公积金中心托管。（当然，既能出钱赎证，又能给90%首付托管的土豪，请忽略。）
▲拿不到银行贷款，这个锅谁背？
按上述顺序操作，万一买家真的拿不到贷款，那影响的就只是10万定金，对买家来说，风险远远比提前赎证低。
但是拿不到贷款，也未必全是买家的锅。
①如果是因为房屋产权问题、或是楼龄太老等，造成贷款被拒，违约责任由卖方承担。
②如果是买方提供虚假材料或是个人征信问题，造成贷款被拒，违约责任由买方承担。
③如果是因为政府或银行政策发生变动，造成贷不了款，则视为情势变更，合同无效。
而具体到违约要赔多少钱，就要看合同到底怎么签。通常是赔定金或者总房价的10%，关键是必须在合同里写清楚，越详细越好。不要总觉得自己占理就想当然，这样才能避免事后扯皮，毕竟谁也不想真的走到打官司那一步，那才叫真的心累。
买家如果想谨慎点，最好自己提前到沿江西路137号的中国人民银行广州分行，查询个人征信报告。真的有人是等到申请贷款，才知道原来有几笔信用卡逾期没还都不知道。
▲合同怎么签才能避免事后扯皮？
就案例中，卖家只认“同贷书”不认“审批通知书”的问题，买买君也咨询了法律专业人士，对方指出，合同本质是双方意思表示的载体，“审批通知书”和“同贷书”在性质和意义上一致，能体现双方订立合同时的表意，不应该认定买家违约。
当然，如果买家不想事后扯皮，最好在合同中使用尽可能周全的表达，比如注明“同贷书或同等效力的文书”，其他类似措辞也可以采取这种套路，避免让别有用心的炒家钻到空子。
▲这种情况不是可以办转按揭吗？
所谓转按揭，就是经银行同意，直接把卖家的贷款，转到买家名下，由买家继续偿还。虽然有关部门规定二手房交易可以办理转按揭手续，但实际上却很难操作。
目前只有少数银行可以办理转按揭，而且必须委托按揭公司向银行申请，不接待个人办理。手续上也相对麻烦，听起来虽然省事，但就算银行愿意接受申请，最后处理起来可能更耗时，另外，由于转按揭必须在同1家银行操作，意味着买家失去了对比不同银行利率的选择权。
接着帮大家梳理下二手房买卖的交易哪些环节需要注意避坑，再详细聊聊大家关心的“转按揭”、“赎楼贷”和“垫资过桥”到底有什么区别。
买二手房的流程到底多复杂？
当你看中1套二手房，价格合适，首先需要到房管局查档查册，确定产权没有问题，然后和卖家协商好如何赎楼、谁付税费等，谈好就可以签第三方合同，交付定金。
然后先找按揭公司，评估房源市值，等评估报告出来，银行也批了同贷书，再帮卖家处理赎楼，卖家还清贷款后，取消房产抵押登记，进行网签，申请产权转移（也就是“递件”），缴清税费，就可以到房管局办理过户，通常是过户当天给齐首付，等出了新证，再去办理新的银行抵押，最后坐等银行放款，买家收房。
谁先给钱谁被动！托管很重要
整个交易流程，通常都由中介包办，虽然繁琐但不太需要操心，买家需要重点注意的是，不要过早把首付直接给到卖家，总之，谁先给钱谁被动，任何涉及到双方的金钱往来，在交易还没成功之前，最好都交给第三方公司托管。
通常买卖双方容易出现纠纷的是“赎楼”环节，上期买买君已经介绍过买家直接帮卖家赎楼的情况，这种方式的优点是简单直接，不会产生额外的服务费，缺点是买家存在“交易失败追不回钱”的风险。
但如果买家的首付不够还清卖家的贷款，而卖家暂时又给不出这笔钱，那就只能通过“转按揭”、“赎楼贷”或者“垫资过桥”来解决了。
转按揭
所谓“转按揭”，简单来说，就是贷款还没还清的房子，卖家直接把按揭转给买家名下，让买方继续偿还卖家的贷款。
根据资深业内专家郑大源介绍，“转按揭”的操作流程如下：
① 买卖双方向原业主贷款银行提“转按揭”申请
② 原银行推荐1家认可的担保公司提供担保服务（需要付费，通常也会要求做公证委托）
③ 担保公司出具保函给银行，银行调档涂销资料
④ 银行审批买家的新贷款，等调档回来，同贷书审批通过，去房管局过户
⑤ 办理涂销和抵押，等办理了新抵押，银行就可以放款，结清原业主欠款
但“转按揭”也有局限性：
▲原业主必须是纯商贷，公积金贷款或组合贷都无法办理转按揭
▲ 转按揭必须取得原贷款银行同意，极少银行可以办理这项业务
▲转按揭意味着必须在原银行申请贷款，但原银行的贷款未必最佳（额度，利率，年限，放款时间等），从成本考量，可能换银行申请贷款对买家更有利
赎楼贷
虽然银行不办理“转按揭”，但还有其他方式可以替代，比如工行的“赎楼贷”、建行的“转无忧”等，本质上都是“信用贷”，可用于卖家周转。说白了，就是银行先另外借给卖家1笔钱用来赎楼，等拿到卖房的钱再还给银行。
但这种方式必须卖家愿意配合，自己进行办理，而且也要通过担保公司。具体能借多少、利率多高，取决于卖家个人资质。买买君打听到的情况是，年化利率要去到10%以上，如果需要的金额高，通常还需要房子做资产证明，但房子在过户前可能要连同信贷全部结清，就会出现BUG。
还有1个问题是，买家的贷款不知道什么时候放款，卖家难以预估“赎楼贷”到底应该贷多久，贷长了利息高，如果到时候提前还款，可能还要赔偿违约金；贷短了不保险，如果买家的贷款放款太慢，卖家可能出现周转困难。所以，连银行的工作人员都直接劝买买君，有得选就别做“赎楼贷”。
但平时大家经常听到的“赎楼贷”，也有可能是“非交易类赎楼贷”。套路就是业主先把在A银行贷款的房子赎回，然后再按现在的市价抵押给B银行，目的是为了套现房子的增值部分，“加杠杆”获得更多贷款。但近两年对这种做法控制得比较严，买买君就不展开说了。
垫资过桥
既然“赎楼贷”也不靠谱，那就只剩下第3条路“过桥垫资”了。
“赎楼贷”通常叫“担保赎楼”，相对应，“垫资过桥”通常叫“现金赎楼”。简单来说就是，担保公司动用自己的资金，先帮卖家赎楼，等银行放款了再还给担保公司。
因为是担保公司自己处理，所以优点是审批快，手续简单，但相应的成本也不低。
买买君咨询了某担保公司，对方表示，如果只办理“过桥垫资”，按天计息，日利率是借款总额的0.2%，另外收取2万/笔的担保费用。具体的天数，从担保公司还钱给原业主的银行开始计算，通常要30天左右。
和“赎楼贷”相比，“过桥垫资”的还款时间更自由。如果在银行放款前，买家在过户时付清首付，卖家可用于提前偿还部分赎楼的借款，剩下的部分再继续计息。
举个例子，卖家借了担保公司50万还给银行，15天后过户，买家还清了首付30万，再过15天，银行放款，卖家还清欠担保公司的剩下20万，总共需要付的利息是：
50万x 0.2% x 15天 + 20万 x 0.2% x 15天= 2.1万
再加上担保费2万，总共的成本是2+2.1万=4.1万。
担保公司还提醒买买君，在选择担保公司的时候，不要只顾着对比利率，要注意资质，而且最好也把按揭交给同1家公司进行办理。
比如专门只做垫资的公司，赚的是利息，当然希望你贷得越久越好，不会帮你加快流程或者催银行放款，所以虽然利率低，但最后可能因为时间拖得久，算下来成本反而更高。
而如果把垫资和按揭都交给同1家公司进行办理，涉及到要和银行、房管局打交道的情况，可以加快捷衔接每个流程。比如提前还款，目前广州的银行可能走完流程要1-2个月，但通过担保公司，可以缩短到2-3周。
当然，这种说法有时候也是担保公司的宣传套路，买买君就有个同事，买房的时候通过担保公司多付了4千块，据说是可以加快公积金放款。后来才知道，其实那段时间公积金中心额度充裕，找不找担保公司都差不多。
当然，无论找不找担保公司垫资，二手房中通常都涉及到担保服务，而担保的作用相当于给这笔交易买份保险，如果过程出现问题，中间的权责关系是担保公司对买家，或者是担保公司对业主，买家和卖家不用互相扯皮。
举个例子，如果找了担保公司，买家用首付帮业主赎楼，结清之后业主不配合过户，担保公司会把首付还给买家，再自己去跟卖家追讨欠款。避免买家因为打官司短期内追不回钱，最后错过买房时机。
总结
转按揭难操作不现实，赎楼贷时间长不可控，垫资过桥审批快但成本高。
目前除了买家帮卖家直接赎楼外，用得最多的就是担保公司垫资过桥，但买卖双方需要提前沟通好成本由谁来承担。
你可能还想问
Q：我是卖家，提前还贷走完流程要多久？违约金要赔多少？
A：一般情况下，多数银行从申请到成功扣款，需要1-2个月。不过如果幸运碰上窗口期有名额，也可能不用等。当然急着赎楼，最简单的就是找按揭公司做加急，费用大概是小几千。
至于违约金，以四大行为例，中行申请提前还款罚息1个月，建行提前还款罚息千分之一，工行提前还款罚息3个月，农行提前还款不罚息。
不过，这两年利率上浮，银行也希望快点收回钱再以高利率贷出去，所以经常出现免收违约金的情况，但具体还是要咨询贷款银行。
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第十一篇：银行是怎样一眼识破你的假流水的？附破解办法
第十二篇：……
文章转载自微信公众号：房产投资笔记
