如果房价暴跌,我们会怎么样?

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前两天我们给大家说了房地产的事,我们得出“在2019年美国退出加息模式之前房地产不具备大涨但也不会大跌”的结论。

当然了,对于刚需的有房族来说,房价涨跌都不太关心,因为无论涨点还是跌点自己总不能卖掉吧?对于炒房的人来说,必须寄托于房价的大涨,因为他们贷款了很多钱,每月的利息都非常的高;对于没有房的人来说,巴不得房地产崩盘,1块钱1平才好。

今天,我们就和大家说说:为什么中国的房地产不会大跌?如果大跌了会出现什么后果?房价跌多少会引起经济危机?

在说这个问题之前,我们先说说地方政府是如何生存的?

我们知道一个国家除了中央外,还有地方,中央管的是大事,没有精力、也不可能把地方的事都管了,所以很多时候地方的事情要有地方政府自己来管理。

管理就需要用钱啊。

比如地方的道路建设、通讯、教育、医疗、环境等方面的建设,绝大多数都是要地方政府自己想办法的。

钱从哪里来?

主要来自税收!

如果地方上有企业,那么企业的税收一般都是交给地方政府的(个别特大型的企业直属国务院管,比如大庆油田虽然在黑龙江,但是税收却是不交给黑龙江省的,而是全部上缴国家),然后地方政府将税收的四到五成交给中央,余下的钱地方政府可以修建政府大楼、道路、学校、医院等,包括给政府机关人员发工资等。

如果地方没有企业,没有税收怎么办?

那就只能伸手找中央要了!

这就有点类似:你已经长大了,按照道理,你应该能自力更生了,这时你还找你爸妈要钱是什么感觉?

很多时候,地方政府也是要面子的,为了不向“父母”要钱,还要把自己的地方建设好,那么一般有两种途径:

第一,发行地方债。简单的说,向老百姓借钱,承诺给你一定利息,打个欠条给你,然后拿着借来的钱搞建设,等经济发展好了,再通过税收把欠你的钱还了。

第二,招商引资。既然地方没有企业可以收税,那么我们就把企业引进过来。可是,如果你不给企业好处,企业怎么回来呢?很多时候,地方企业为了招商引资也是拼了。比如在中国大部分的地方,招商引资都是给那些企业很多的好处的,比如“三通一平”,甚至还有“七通一平”的。

这里简单的给大家介绍下:

所谓的“三通”指的是水通、电通和路通,即地方政府免费提供施工用水、用电和进出场地的道路。

所谓的“七通”是指通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力(七通)以及场地平整(一平)。

也就是说,如果有一个好的公司,地方政府想要让这个公司在本地建厂,那么给水、排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整等都是地方政府自己掏钱给企业弄。

可以说,这个前期的投入还是不小的。

地方政府傻吗?

当然不!

他的投入也是有回报的:大企业在地方建厂,不仅仅能为当地带来工作,带动当地经济发展,而且能给地方政府带来大量的税收。地方政府有钱后,不仅自己的日子过的很滋润(工资高、福利好、灰色收入多),而且也有了政绩,前途一片光明的。

但是,有些地方实在是太偏了,要啥没啥,给再好的优惠,企业也不会过去,以前还能从农民头上捞点,现在农业税也没有了,自己偷摸留点地也不值钱,所以也有很多地方政府过的很凄惨。

比如,以前我在内蒙古待过,地方政府可怜的连工资都发不出了,整天找我们的公司毛病,就是想捞点钱。而我们公司是国有大企业,背景实力强大,有时他们也捞不着。于是,为了让我们多给地方交点税、多给点好处,他们主动帮我们企业去打通各种环保、土地使用等杂事,比我们自己都勤奋。

现在大家知道河北小钢厂为啥总也关不掉了吧(有时阳奉阴违,违抗中央政策)——地方政府指望他们的税收呢?

要不,有时候说:钱,这东西是个王八蛋,但是没有钱,也是不行的啊。

好了,大家知道地方政府是怎么运作的了。

可以说,这么多年来,总体上来说,地方政府做的还是都不错了,至少我接触过的两个地方:黑龙江的农村和江苏的农村水泥路都通到村里了。

但是,地方政府为了搞建设,也欠了不少钱。

欠债还钱,天经地义的。即使你是政府,你也不能赖账!

搞那么多建设,欠那么多钱,怎么还啊?

如果招商引资的,也没有那么多企业啊,再说有时候经济形势又不好,税收也没有多少,所以卖地给房地产商就成了地方政府最大的一笔收入。

如何才能把地高价卖出去?

当然是房价越贵,地的价格越贵啊。

如何让房价越贵?

限制土地的供应量。

所以,现在房价高的主要原因不是地少,而是土地没用放开供应。

现在地方的债务非常的高,就指望卖地来还债的,如果房价暴跌,土地卖不出价,那么地方政府就很难还得起债了。

非但还不起债,恐怕地方政府都得破产——没钱发工资,谁还会干活?

要是地方政府破产了,那么地方建设怎么办?治安、管理、医疗、教育怎么办?

或许有人会说:找中央要钱啊?

但是,你要知道中央也有很多事要做得,比如国防开支、武装警察部队、文教卫生事业、扶恤和社会福利救济等,那些都是花的大钱,这么算下来其实中央也没有多少余钱的。

所以,房价不能大跌,一旦大跌了,地方政府就可能破产,一旦地方政府破产了,那么社会就乱了。

还有什么危害呢?

现在很多人买房都是贷款的,比如现在你买一套房子100万,贷款了80万,现在房价跌了30%,也就是说,你现在的房子只值70万了(资不抵债了),你还会还银行贷款吗?

你把一块玉佩以80万抵押给典当公司,现在玉佩只值70万了,你还会拿80万赎回吗?

房价暴跌,跌到低于银行贷款,那么大多数人就不会还银行贷款了,那么这个损失就转移到银行头上了,产生了大量的坏账。

银行开始亏损,那么很多存钱在银行的人就担心自己的钱不安全,就都会去银行把钱取出来,一旦形成挤兑,那么银行就破产了——要知道银行的负债率都是90%以上的。

简单给大家介绍下“负债率”。

所谓的负债率就是你欠的钱与你的总资产的比值。比如你的房产、车子、存款等加起来有100万,但是你欠别人90万,那么你的负债率就是90%。

银行的钱绝大多数都是老百姓存在银行的,然后银行拿着老百姓存的钱放贷款赚取利息差额。

大家都把银行的存款取出来,加上自己贷出的钱很多因为房价大跌收不回来了,那么银行就破产了。

大家知道很多企业生存都是需要大资金的,通过做大规模赚钱微薄的利润,一旦没有了银行的贷款,那么规模一下子就小了,企业也就无法生存了。

企业没法生存了,那么你也就没有工作了,没有工作你就不敢消费了,那样就会导致各行各业的大萧条。

2008年美国次贷危机是如何发生的?

原因就是:美国为了剪世界的羊毛,进行了17次加息,导致房地产大跌,老百姓还不起银行的钱,导致美国第4大投资银行雷曼兄弟破产,而雷曼兄弟的债券主要在欧洲,又连累了欧洲。

2008年9月15日,以“美国第四大投资银行雷曼兄弟控股公司申请破产保护”为标志,美国“次债危机”最终转化为“金融危机”,从而席卷全球,这场危机让美国损失了19.2万亿美元。

现在美国又开始加息了,其实本质上和2008年一样,中美之间比的也是谁先倒下去——其中最重要的一条就是:看谁的房地产先崩盘!

前面我们也和大家说了,美国到目前为止已经加息了7次了,按照道理中国应该跟着加息,只有那样才能不让资本外流,而跟着加息就可能引爆房地产市场,而一旦房地产市场一旦崩盘了,不但可能让地方政府破产,还可能让很多人破产、让银行破产,最后导致各行各业形成危机,这就是我们经常在新闻里看到的所谓的“系统性金融危机”。

那么,房价跌多少容易导致经济危机呢?

20%左右。

其实我认为这个数据不难理解,现在首套房贷款首付比例在35%,房地产商的负债率都在80%左右,超过20%就非常的危险。

我相信分析到这,大家应该明白我们所说的“中国房价不具备大跌的可能”这句话的意思了吧。

那么,我们为什么又说“中国房价也不具备大涨的可能”是如何得出来的?

其实,也很简单:现在美国在加息,到底加息多少次还不知道,中国一直没有跟,压力已经很大了,要不是采取外汇管制,外汇储备恐怕早被老百姓兑换光了。虽然外汇管制很好用,但是这种做法也让世界各国的投资者非常的不满,不能自由兑换,以后谁还敢来中国投资啊?所以,外汇管制只是关键时候的一个非常措施,不能长时间的使用。

所以,后面一旦美国持续加息,那么不排除中国要跟着加息。

如果中国房价在美国加息周期内房价上涨,一旦中国逼不得已跟着加息,那么就非常容易让房地产直接崩盘。

现在唯一的办法就是:不让房地产涨,不涨就能让那些炒房的人逐步破产。

大家注意,这种破产方式风险是比较小的。

简单的举例,现在你购买了一套房(炒房),价值100万,你贷款了80万,假设你每年要还利息8万,现在房价不涨,第三年你就还不起利息了,这个时候你只能把房子卖掉还贷款,还能卖100万,房子卖出去后你破产了(三年你付了贷款24万,还银行80万),银行没事。

前几天中央政治经济会议公报中再次强调“坚决遏制房价上涨”,我认为很大的原因可能就是:为了应对后面美国的持续加息,中国再做好“跟”的准备了,为了不让加息引爆房地产市场,通过遏制房价上涨让一部分炒房客破产,提前释放风险。

现在也有很多人在分析房地产,但是我认为绝大多数人都没有分析到点上,还以为中国的房地产市场仅仅是国内的事,却不知道这——其实是一场国际大博弈。

最后,希望,如果有炒房客看到我们这篇文章,尽快收手,不要再想着投机做“火中取栗”的事了,否则,你很可能会破产的。

至于刚需的,我昨天也说过一句话:早买比迟买好。

我相信大家看完今天的文也应该能理解这句话的真正含义了:房价没有多大下跌空间,相反有可能控制不住,如果中国经济能顶住,不跟着美国加息,一旦美国退出加息模式……

后面的,就靠自己去想象了。

最后声明:本文只做分析用,不构成任何投资建议,风险自担!


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文章转载自微信公众号:补三刀

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