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恒大暴雷后,中国房地产走向何方?

前几天,恒大爆出旗下理财公司的“兑付违约”。再叠加恒大前两个月传出的多次“债务违约”,“银行停贷”,于是传出了恒大将“破产重组”的消息。

昨天晚上,恒大官方发布紧急声明,称“破产重组”是谣言。

可就这份声明,北风看出“恒大的未来”被安排得明明白白。

壹、恒大的现状和未来

恒大的根基是中国前三的房地产公司,许家印是曾经的中国首富,所以恒大的“破产重组”,绝不会因为“理财暴雷”而引发。

在今年整个上半年,在国家打压房产,医疗,校外培训“新三座大山”的时候,许多人都有“软着陆”的预判。

可事实证明,三大行业以及影响巨大的就业产业链,会“软着陆”,但是“发展最野蛮”,“杠杆最激烈”,“竞争最无序”的龙头,一定会面临硬着陆。

在一个多月前,国家重拳打击“校外培训”的时候,国内许多人判断学科类校外培训,涉及全国数百万就业,是破万亿的产业规模,应该会“雷阵雨转晴”。

可是必须承认,许多“资本投行”,哪怕是外资,对上层政策的敏感性,都远超“专家”和营销号。

一夜之间,所有在线教育平台,市值暴跌90%,赔光了整个行业的“未来”。

当许多人将房地产和校外培训相提并论,认为会“一起凉凉”的时候,依旧会有“力挺房地产”的声音出现,认为房地产设计产业链太广,涉及行业和就业太广,涉及地方土地财政的命脉与“最大的金融违约风险”。

所以无论国家强调过多少次“房住不炒”,“房地产没有未来”,可以就有人顽强的相信,“在许多方面执行力超强的政府,在打压房价层面,会是唯一的例外”。

可惜这些人,都因为没有“港股投资渠道”,而错过了“领悟风向标”的时机。

恒大系的核心资产在香港就有四家上市公司,累计市值巅峰期达到14444亿港元,今年以来,大半年的暴跌,市值只有1800亿港元左右,暴跌88%,整体走势与“在线教育龙头公司”一模一样。

可见地产龙头,在攻克“新三座大山”的战役里,没有特权。

过去大半年,许多人对恒大的“未来转型”与“更换赛道”留有幻想。

港股市场最初确实给出过期待。

港股资本明白“中国房地产”没有未来,因此中国恒大的巅峰市值只有3600亿港元,单独上市的恒大物业,巅峰市值2100亿港元。

资本曾经相信“恒大的PPT造车”,恒大汽车在港股上市后,巅峰市值达到7100亿港元,比“几十年的房地产和物业公司加起来还要高”。

因为中国未来的“新能源车战略”,许多人认为“恒大汽车”将是恒大地产崩盘后,涅槃重生的机会。

可是“资本”最终是灵敏的,吹大泡沫后,率先逃离的一定是他们,如今的恒大汽车,市值只剩540亿港币,狂跌92%,是恒大系里,跌幅最大,远超地产股的“仙股”。

恒大上个月爆出密集“兑付违约”之后,率先放出的风声,也是“出售恒大汽车”。

可见恒大汽车从来就不是未来涅槃重生的希望,而是“包装漂亮,卖个好价钱救命的故事”。

恒大系的第四家公司则更加体现“科技转型”的愿望,因为这家恒腾网络,背后有腾讯等互联网巨头的身影。

今年年初的电影春节档,恒腾网络因为押宝投资了《你好,李焕英》,成为春节档最大赢家,巅峰市值达到1650亿港元左右。

带着这个身份,恒腾网络原本可以帮助恒大转型“互联网科技”或者“大文娱产业”。

可是今年电影市场受疫情冲击,娱乐公司和头部艺人连环爆雷,导致影视业面临资本的寒冬,恒腾网络暴跌82%

恒大系的传统地产领域,以及“转型增量”领域,全部都被资本市场抛弃,市值跌到10%

昨天恒大的声明,虽然辟谣了立刻“破产重组”,可是声明内容依旧透露了恒大的现状和未来:

1,强调“前所未有的困难”,这就和当初万科的“活下去”一样,表明到了生死存亡的关头。

2,预期9月销售大降。这是非常危险的信号,最近几年“金九银十”的趋势越来越不明显,可是地产商的资金链都指望着“金九银十”回血。可是今年9月预计市场冷淡,恒大再爆出破产传闻,谁在这时候买恒大?

3,承认理财或到期未兑付9.34亿。按说曾经万亿市值的恒大,不可能因为9亿兑付倒下,可是它偏偏拿不出9亿,等于承认了资金链断裂的事实。

4,聘任华利安诺基作为集团财务顾问,解决目前的流动性问题。

恰恰第4条是普通人最容易忽视的一条,因为大家不知道华利安诺基这家公司是干嘛的。

查查这家公司的过去经典案例,就知道这是排名全球第一的“运作破产重组的公司”。

华利安诺基公司运作的破产重组,包括2001年震惊世界的“安然事件”主人公,美国全国第七大公司,能源第一公司安然集团的破产重组。

这家公司还运作了美国制造业空心化标志,汽车产业最后余晖“通用汽车”的破产重组。

更加惊人地是,这家公司运作了2008年美国次贷危机标志性的的“雷曼兄弟”投资公司的破产。

所以,恒大澄清“破产重组”的声明,告诉全国人民,他聘请了世界第一的“破产重组”公司来解决资金流问题。

专业公司,当然会选择“最擅长”的方式,帮助恒大渡过“流动性危机”。

恒大的所有产业都跌去了90%,从账面上看,其实是低于“实际价值”的。

问题就在于恒大的资产价值里,有多少是“全国未建设或者是烂尾的圈地”?

这其中还有多少没有兑付的债务?

这都需要世界顶级财务公司“好好查账”。可是北风建议,国内权威部门也应该跟进查账。恒大这种体量的企业,解决流动性,很可能寻求“国资接盘”。

如果资产清理准确,国资有可能成功抄底,得到优质核心资产。

可如果是经历过包装“美国丑闻公司”的华尔街巨头来“查账”,很有可能对一些债务进行隐瞒和包装,为后续重组的利益方,埋下地雷。

如果恒大的重组,像以前“地产大鳄”之间的相互救赎或者猎杀,我们可以不管。

可如果是“深圳国资委”这样的国资,有兴趣抄底,那就是攸关全国人民的获利或者踩雷了,不得不防!

贰、任泽平到底错在哪?

这次恒大暴雷,处于“破产重组”边缘之后,许多人对三年前,以年薪1250万被恒大聘请的任泽平“口诛笔伐”。

许多人认为是任泽平“高呼房价大涨”,“房地产红利至少二十年”等战略研究,让恒大“加大杠杆搏发展”,从而面临如今的破产困境。

这种“墙倒众人推”的攻击,其实“夸大了任泽平对恒大核心战略层的影响力”。

任泽平,充其量就是“看好未来房价”的“学术界代言人”而已,他从来就不是恒大的核心战略决策集团中的一员。

充其量,他就是个“吹号”的“捧哏”。

其实我们回望任泽平过去三年的“公开分析”,“政策解读”,“未来预判”,有一定的前瞻性与政策性。

2018年,任泽平对中国“房地产红利最后二十年”的描述,来源于三个动因。

首先是2018年时,我国的城市化率是60%左右,欧美发达国家的城市化率超过80%,而我国城市化高速发展的话,每年也就增加1%

因此我国实发达国家80%以上城市化率,还有二十年。而“城市化”以及涌入的新市民,是房地产增长的基石。

第二个因素,是任泽平呼吁,也是他摸准了国家的政策方向,就是鼓励生育,国家政策支持多胎生育,从而迎来改善型住房需求。

事实证明,任泽平对国家鼓励“进一步城市化”与“多胎生育”的政策预判,是准确的。

那么“预测未来”的任泽平,为什么没有料到恒大的崩盘呢?

因为任泽平预判了国家未来的“目标”,可是“错判了实现目标的方法”以及国家发展底层逻辑的变化。

我们国家未来二十年,依旧会在“高速城市化”的进程中,国家确实会有连环政策,打击所有“影响多生孩子”的产业,从而最终促进生育率。

任泽平预判了两大趋势,然后比照过去三十年,“城市化与人口增长”必然带来高房价,来套用“未来房地产二十年红利”。

这个错误,就是没有看清国家“发展底层逻辑”的改变。

过去二十年国家高速城市化,房地产行业与资本集团与政府是合作关系,为了解决快速城市化的新市民住房需求,政府需要房地产行业“快速增长,提供供给”、。

这就像上世纪八十年代,邓公为了推行改革开放,也需要与各方势力“进行博弈与妥协”一样。

2013年前的二十年,城市化与人口的增长,带来房地产的高速增长,政府是包容与妥协中,对极端暴涨进行限制。

可是2013年之后,特别是经历了“去库存”阶段的房价又一次跳涨之后,国家越来越将“公平”摆在“效率”的前面。

当今中国的发展目标,是“继续高速城市化”与“人口继续增长”,可是不再容忍两种结果“必然带来的房价,教育,医疗资源”的暴涨。

最近一年多,国家“打击三座大山”的政策,被许多人解读为“打击一切防止中产生孩子”的产业。

许多“中产家庭”在网上怨声载道,同时高呼“无论国家怎么打击这些产业,越打击,他们越不生”。

所以在他们看来,国家的“打击政策”与人口增长的目标似乎搞错了方向。

对不起,国家这轮政策的优先级,还真不是这些自我感觉良好的中产。

而是“未来20%城市化”的新城市人,以及确保这些新城市人有平等的教育资源,医疗资源,确保他们愿意生孩子,有向上跃升搏杀的动力。

所以任泽平判断中国高速城市化与人口增长的二十年,结论是正确的。

可是他从这结论,就推论出未来二十年,政府还像过去二十年容忍三座大山从“新阶层,新市民”吸血换高增长,这就大错特错。

恒大的倒下,是因为国家必须确保,未来高速城市化以及愿意多生子女的新市民家庭,以足够低的成本,足够低的负债,获取城市生存与消费的能力。

为了未来二十年新增一亿城市家庭……

为了未来的3亿新城市人,能够在低住房,教育,医疗支出的背景下,扩大“税源与消费源”……

恒大都必须倒下!

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